路線価 (2023) 山梨県甲府市中央1-165外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市中央１丁目１６５番外
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 870m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,912 円／坪 1平米 8万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市を中心に県内の繁華性のある商業地域の範囲である。需要者の中心は、県内外の個人ビル、店舗経営者や法人等と判定した。甲府市中心部の商業地域は、支店経済の崩壊、郊外大型店やネット店舗との競争で小売店舗の需要縮小と飲食店舗需要に限定される傾向にあった。コロナと経済の共生時代に入り経済活動の活性化で人出が増加し飲食店需要が回復することが期待されるところである。店舗需要はまちまちなことから中心価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、甲府市中心部にある商業地域である。需要者は地元中小企業又は個人事業者が中心で、県外大手資本の参入は殆ど見受けられない。古くからの県都を代表する商店街であるが、飲食関連店舗が中心となっているためコロナ禍による客足の減少は未だ完全には回復していない。取引価格は、画地規模等の個別的要因により大きく左右されるため、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 甲府市中心市街地を代表する商業地域である。商業地需要が飲食店需要に限定される傾向の中で、コロナからの回復が期待されるが、２階以上の階の店舗需要が弱く収益性が弱含みにある。そのため収益価格は比準価格に比較して低位に試算されてしまった。比準価格は商業地で実際に成立した取引価格を基礎としており信頼性・説得力がある。以上から、比準価格を重視し収益価格を関連付け、前年公示価格からの推移も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、飲食関連店舗等を中心とする商業地域である。取引は自用目的での取引が中心となっており、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、商況の低迷による商業収益性の低下を反映して低位に試算された。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に前年公示価格等からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	甲府駅南方
距離	870 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市中央１丁目１６５番外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	25 m
面積	310 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)甲府市中心商業地域の飲食店舗等を中心とする商業地域である。店舗の入れ替えも多く需要は不安定。コロナと経済の共生時代に入り経済活動の活性化で人出が増加し飲食店需要の回復が期待される。 (2)飲食関連店舗を中心とする既存の商業地域であるが、コロナ禍による客足の減少から回復途上にある。今後の動向については、ウィズコロナの下でどこまで客足が回復するか注視していく必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万8,862 円 1平米 9万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万8,862円 1平米 9万400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナと経済の共生が始まり、コロナ罹患者数が激増傾向にあるが、経済活動と観光需要の再開と増加が期待される。 (2)甲府市内の商業地においては、商業地域の形態によりコロナ禍からの回復に相違があるため、商業地域ごとにその影響を注視していく必要がある。
地域要因
(1)コロナと経済の共生で経済活動の活発化期待で飲食需要も回復傾向にあり、夜の街に若者が戻り始めたことで、飲食店が息を吹き返しつつある。 (2)飲食関連店舗を中心とする商業地で、コロナ禍による影響は緩和されつつあるが、現状では、新規出店よりも撤退・閉鎖される店舗の方が多い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221019202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県甲府市中央１丁目１６５番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,299 円／平米 14万9,758 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,611 円／平米 16万708 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,745 円／平米 29万85 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220619430 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南都留郡富士河口湖町
地域	山梨県甲府市中央１丁目１６５番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,345 円／平米 14万9,911 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,810 円／平米 18万1,202 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,413 円／平米 29万5,599 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,400 円／平米 29万5,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白地
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市中央１丁目１６５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,464 円／平米 23万9,566 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,029 円／平米 23万8,128 円／坪
標準価格 平米 坪	9万603 円／平米 29万9,534 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市中央１丁目１６５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,304 円／平米 28万2,015 円／坪
推定価格 平米 坪	8万511 円／平米 26万6,169 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,594 円／平米 30万2,810 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,600 円／平米 30万2,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情