路線価 (2023) 山梨県甲府市中央2-442 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市中央２丁目４４２番
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,294 円／坪 1平米 6万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市の中心商業地域である。中心となる需要者は、自己利用を目的とする個人もしくは法人で、用途が多岐に渡るため需要者層は広い。古くからの建物が多く、商況は衰退傾向であったが、建物のリノベーションや用途の多様化で街並みが少しずつ変化しつつある。老舗百貨店跡地の再開発が予定されており、今後商況が大きく変化する可能性があるものの、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2) 同一需給圏は甲府市中心市街地の商業地域一円。需要者は自用目的の県内法人若しくは個人と考えられる。一部出店等の動きも見られるものの、中心市街地の空洞化傾向は続いており、また、一部住宅系用途への転用も見られる。取引は全般的に低調であり、地価は依然弱含みであるが、徐々に値頃感も出てきており、一部地価の下げ止まり傾向も見られる。商業地の取引は個別性が強いことから中心的な価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格及び収益価格を試算したが、自己利用が中心の地域で地価に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。近隣地域は、甲府市の中心商業地域の一角に位置し、様々な用途での利用が考えられ、今後も需要が期待できることから、市場での取引価格が地価の形成に強い影響を及ぼしている。よって比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中心市街地の既成商業地域であるが、自用目的の取引が中心であり、同時に投資採算性等の観点からは収益目的の土地取引の可能性は低く、収益価格の規範性は低い。需要者の中心である法人等は土地相場等に着目して取引意思決定すると考えられ、同視点から求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	甲府駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	94.1 坪 (311 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗事務所が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市中央２丁目４４２番
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	10 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市の中心部の既成商業地域で、商況に格別な変化はないが、今後老舗百貨店の移転及び跡地の高度利用が予定されるなど商況の変化が予測されるものの、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)地域に特別な変動要因はない中、地価に値頃感は出てきているものの、周辺地域における取引動向等からは、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による影響で低迷していた飲食店舗の客足が徐々に回復しており、一部で商況は戻りつつある。 (2)新型コロナの影響は業種等により濃淡が見られる。景気の先行き不透明感が残る中、行動制限の緩和等により経済活動が回復しつつある。
地域要因
(1)中心商業地の一角に位置するため潜在的需要があり、値頃感と将来に対する期待感から下落幅は縮小している。 (2)地域に特別な変動要因はない。地価下落が続いてきた中、徐々に値頃感は出てきているものの、新規出店は少なく、取引も低調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220219201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市中央２丁目４４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
推定価格 平米 坪	7万34 円／平米 23万1,532 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,552 円／平米 21万103 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220219201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市中央２丁目４４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,654 円／平米 19万3,910 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,009 円／平米 19万1,778 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,916 円／平米 20万8,000 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220119201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市中央２丁目４４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,750 円／平米 19万4,228 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,986 円／平米 19万1,702 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,166 円／平米 20万8,827 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市中央２丁目４４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,485 円／平米 12万619 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,593 円／平米 14万7,424 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,543 円／平米 20万6,767 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情