路線価 (2023) 山梨県甲府市中小河原町字橋詰4-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市中小河原町字橋詰４番３外
価格時点	2023 年
駅名	甲斐住吉駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7,140万 円 (1282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,140万 円 (1282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,144 円／坪 1平米 5万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は甲府市内及び隣接各市町内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は資金力のある県内企業や全国展開するチェーン店等である。県下最大幹線で、大型物販店や中小規模の事業所等の自動車関連店舗が連たんするものの、高架箇所もあり、商況は中位である。位置や面積の大小等個別的条件により取引価格の開差が大きいことや、近年出店が事業用借地権によるものが中心となっていることなどから、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は甲府市及び周辺市町村の路線商業地域であり、需要者の中心は自己使用目的の法人企業である。景気の先行きについては不透明感が強いため、全体的な商況は依然として弱含みであるものの、「甲府」駅周辺の商業地や郊外型のロードサイド施設地を中心に、不動産需要は一部回復の兆しが見られている。なお、取引物件は、規模や建物等の如何により個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近年、ロードサイド型の店舗用地では定期借地権設定方式での出店が多く、自己使用を目的とした土地の取引は少ない中で、類似性の高い事例は得られた。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算されたことから、本件においては、需給状況を反映した比準価格を重視するが、収益価格をも比較考量し、単価と総額との関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 国道沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域に位置する。収益価格が比準価格と比較して低位に試算されているが、収益性が低く比準価格に見合う賃料を授受できないためである。市場参加者である法人企業は、自己使用目的が中心であり、収益性よりも、売買市場の状況や価格、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強い。したがって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲斐住吉駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	387.8 坪 (1282 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市中小河原町字橋詰４番３外
標準地の範囲
東	150 m
西	110 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　自動車関連店舗が連たんする路線商業地域で、国道２０号沿いの路線商業地域の中では商況は概ね中位である。特に目立った変動要因も認められないことから、今後は当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　商業地の二極化・選別化が進み、既存の商業地は衰退化傾向が顕著である。郊外の集客力のある大型店への顧客の流出傾向は依然続いている。 (2)商況に優れる地域は不動産需要も徐々に回復しつつあるが、景気の先行き不透明感を背景に、不動産取引は依然として少ない。
地域要因
(1)　国道２０号沿いの商業地の中で幹線道路との立体交差が多いため、出入りに難がある区間にあるが、底値感が出ており、下落に歯止めが認められる。 (2)市内の主要幹線道路である国道２０号沿いの路線商業地域に位置し、商況及び取引価格は安定している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210819210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲府市中小河原町字橋詰４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,560 円／平米 15万3,927 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,665 円／平米 15万7,580 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,961 円／平米 17万5,089 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市中小河原町字橋詰４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,999 円／平米 15万5,379 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,992 円／平米 19万1,722 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,720 円／平米 17万4,292 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市中小河原町字橋詰４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,314 円／平米 29万5,272 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,364 円／平米 19万6,257 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,960 円／平米 21万8,064 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｂ２１１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市中小河原町字橋詰４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万359 円／平米 19万9,547 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,967 円／平米 18万8,333 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,967 円／平米 18万8,333 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情