路線価 (2023) 山梨県都留市桂町850-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 都留市山梨県都留市桂町８５０番２
価格時点	2023 年
駅名	東桂駅 から 660m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	870万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	870万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円／坪 1平米 3万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都留市及び周辺市町の住宅地域一円である。需要者の中心は都留市及び周辺市町等に勤務する３０～４０代の一次取得者等であり、同一需給圏外からの転入者は大学生を除くと少ない。近隣地域は、東桂駅や小中学校等に比較的近く利便性が良い地域であるものの、少子高齢化により住宅購入世代の実需要が減少傾向にある。市場の中心価格帯は、土地が７００～９００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は都留市内の住宅地域一円。需要者は一次取得の市内居住者、通勤者が中心で、圏外からの転入者は少ない。取引は富士急行線沿線を中心に広く見られる中、小中学校周辺等、生活利便性、住環境や街路条件の優る地域の需要は堅調で、価格水準も安定的である。一方、既成住宅地域は取引は全般的に低調で、価格水準も幅広く、低額の取引も見られる。中心となる価格帯は土地総額で７百万円前後、建売分譲の土地建物総額で２千万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地及び建物価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当地域では居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的の取引がほとんどであることから、現実の需給関係等市場実態を適切に反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年公示価格からの推移及び最近の市場動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者の中心である自用目的の個人は主に土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられ、同様の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格であり、信頼性が高い。一方、投資採算性等の観点からは収益目的の土地取引は実現性に乏しいため、収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、市内の標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東桂駅南方
距離	660 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周辺に農地も残る一般住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都留市山梨県都留市桂町８５０番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東桂駅の南方に位置する既存の住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。人口減少等により、地価水準はやや弱含みで推移すると予測する。 (2)地域に特別な変動要因はないが、既成住宅地域における取引は低調であり、周辺地域における取引動向等からも、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化により一次取得の住宅需要層の人口が減少しており、需要は弱含みで推移している。 (2)人口は減少、世帯数は微増傾向。地価は全般的には弱含みの中、一部で下げ止まりも見られる。新型コロナの不動産市場への影響は軽微。
地域要因
(1)東桂駅や小中学校に近く、利便性が良い地域であり、需要は総じて安定的である。 (2)地域に特別な変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220519204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市桂町８５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万277 円／平米 10万96 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,478 円／平米 11万7,290 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,909 円／平米 11万8,715 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220419204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市桂町８５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,427 円／平米 11万3,816 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,512 円／平米 13万7,239 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,670 円／平米 12万4,537 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｄ２２０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市桂町８５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,514 円／平米 11万7,409 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,588 円／平米 11万1,042 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,910 円／平米 12万2,024 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220219204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市桂町８５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万533 円／平米 13万4,002 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,540 円／平米 13万719 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,426 円／平米 12万7,036 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220519204 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県都留市桂町８５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,262 円／平米 11万9,882 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,409 円／平米 11万7,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,444 円／平米 11万7,178 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情