路線価 (2023) 山梨県大月市大月町花咲字宮ノ東198-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 大月市山梨県大月市大月町花咲字宮ノ東１９８番２
価格時点	2023 年
駅名	大月駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,250万 円 (1781 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,230万 円 (1781 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,737 円／坪 1平米 4万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は大月市及び県東部の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心はロードサイド型の店舗を展開する県内外の法人等。近隣地域は、飲食店舗等のほか住宅等も多く見られる地域で、幹線国道沿いであるが、店舗の連たん性は低く、繁華性に欠け、土地需要は弱い。バイパスの開通もあり、今後車の流れが変わることが予想され、先行きの不透明がある。需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は大月市及び郡内地域一円の商業地域で需要者の中心はロードサイド店舗を展開する法人等である。低層の飲食店舗、事業所や住宅等が混在する地域で、一定規模のまとまった商業適地が少なく希少性が認められるが、周辺地域へ顧客は流出傾向にあり、コロナ禍の影響で収益性も低下している。取引物件の規模等の個別的要因は多種多様で需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　大月市内の幹線道路沿いの商業地域であるが、主に自己使用目的の店舗を中心としており、賃貸市場が未成熟で、適切な賃貸事例の収集も困難なため、収益価格は試算できなかった。唯一試算した比準価格は、類似地域において実際の不動産市場で成立した事例に基づき、規範性がある。よって、需給状況を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市内の幹線道路沿いに低層の飲食店舗、事業所や住宅等が混在する地域である。自己利用の店舗、事業所が中心で、賃貸に基づく収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未形成であることから収益還元法の適用は断念した。以上より、現実の市場動向を反映した実証性のある比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮し、更に代表標準地との十分な比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大月駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	538.7 坪 (1781 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所と住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大月市山梨県大月市大月町花咲字宮ノ東１９８番２
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	40 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　大月ＩＣ近くの路線商業地域であるが、核店舗もなく、通過交通中心の路線商業地域である。目立った新規出店もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は当面弱含みに推移していくものと予測する。 (2)大月ＩＣに近い路線商業地域であるが、一定規模を確保可能な商業適地が少なく当分の間現状維持するものと予測する。コロナ禍により収益性は低下しており、地価水準は弱含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 15万5,713円 1平米 4万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 15万5,713円 1平米 4万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　顧客となる人口の減少も顕著な中、郊外型店舗への顧客の流出やコロナ禍による先行き不透明感もあり、新規の店舗の出店もなく、需要は弱い。 (2)大月市においては、過去一年間で人口が減少、高齢化率は上昇した。郊外の商業地は顧客の流出傾向が続いており、地価は下落傾向である。
地域要因
(1)　国道沿いの路線商業地域であるが、住宅が混在し、顧客吸引力のある核店舗も少なく、市場における競争力は低い。地価は弱含み傾向である。 (2)郊外の路線商業地域は、商業集積度が低く、競争力が弱いため商況が冴えず需要は弱含み傾向である。大月バイパスの新設により交通量が減少した。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210419206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	大月市
地域	山梨県大月市大月町花咲字宮ノ東１９８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,624 円／平米 25万13 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,404 円／平米 25万2,592 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,163 円／平米 15万5,921 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220619206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	大月市
地域	山梨県大月市大月町花咲字宮ノ東１９８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,259 円／平米 13万6,402 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,871 円／平米 25万830 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,834 円／平米 15万4,833 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220719204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	都留市
地域	山梨県大月市大月町花咲字宮ノ東１９８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,767 円／平米 10万5,022 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,051 円／平米 10万2,655 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,401 円／平米 13万6,872 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221019202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県大月市大月町花咲字宮ノ東１９８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,299 円／平米 14万9,758 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,611 円／平米 16万708 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,611 円／平米 16万708 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ２２１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	富士吉田市
地域	山梨県大月市大月町花咲字宮ノ東１９８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万891 円／平米 16万8,246 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,722 円／平米 17万993 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,020 円／平米 15万5,448 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情