路線価 (2023) 山梨県南アルプス市古市場字山ノ神737-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南アルプス市山梨県南アルプス市古市場字山ノ神７３７番３外
価格時点	2023 年
駅名	東花輪駅 から 6200m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	799万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	796万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円／坪 1平米 2万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、南アルプス市内の住宅地域である。需要者の中心は同市及びその隣接市等に勤務先を有する個人や在住の個人の一次取得者層である。近隣地域は古くからの住宅地域で、新規の分譲地等も見られず、周辺地域からの転入者は少ない。同市内では近時分譲が活発で、これら地域との代替競争関係により地価は弱含み傾向が続いている。画地規模が大きいため需要の中心となる価格帯は９００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円弱となる。 (2) 同一需給圏は南アルプス市および隣接市町の住宅地域が圏域。需要者は同市、甲府市、南巨摩郡富士川町等へ通勤する個人が大半を占めると思料。南アルプス市は大型店舗の出店による利便性の向上、新設道路の供用開始等もあるが、農地を分譲素地とする宅地の供給も多い。近隣地域は南アルプス市中心部からやや離れ甲府市方面への接近性も若干劣る。画地規模は３５０㎡程度で、土地で８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度が最多需要帯と思料。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は戸建住宅を中心とする既成の住宅地域で、共同住宅は見られない。賃貸市場が未成立なため、収益価格は求めなかった。唯一試算した比準価格は類似地域内の事例を採用し規範性がある。住環境の良否等を重視した自己使用目的の取引が支配的である近隣地域の状況を踏まえ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸住宅への需要は低く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東花輪駅西方
距離	6200 m
土地の状態
土地面積	105.6 坪 (349 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南アルプス市山梨県南アルプス市古市場字山ノ神７３７番３外
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域で、特に目立った変動要因も認められず、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　住宅地需要は二極化傾向にあり、利便性・環境等が優る住宅地域の地価は底値感が認められるが、市内各所で宅地分譲が活発で、供給過剰感がある。 (2)新型コロナの影響はほぼなく、区画整然とした住宅地域、利便性の良い住宅地域等への需要は一定数ある。宅地供給が増加傾向であることに留意。
地域要因
(1)　市の中心部の南方に位置する在来の住宅地域で、規模の大きな画地が多く、市場性は劣る。地価は依然下落傾向で推移している。 (2)南アルプス市中心部からやや離れ甲府市方面への接近性も若干劣るため需要者の選好性も弱く、地価は下落傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210819208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市古市場字山ノ神７３７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,942 円／平米 8万2,458 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,518 円／平米 8万1,057 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,766 円／平米 8万1,876 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211119208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市古市場字山ノ神７３７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,002 円／平米 7万2,739 円／坪
推定価格 平米 坪	2万493 円／平米 6万7,750 円／坪
標準価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ２２０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市古市場字山ノ神７３７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,040 円／平米 7万9,476 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,356 円／平米 7万7,215 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,125 円／平米 7万6,451 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｂ２２１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市古市場字山ノ神７３７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,982 円／平米 7万9,284 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,579 円／平米 8万1,258 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,097 円／平米 7万9,665 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｄ２２０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市古市場字山ノ神７３７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,859 円／平米 6万2,348 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,768 円／平米 6万5,353 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情