路線価 (2023) 山梨県南アルプス市加賀美字石原田67-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 南アルプス市山梨県南アルプス市加賀美字石原田６７番３
価格時点	2023 年
駅名	東花輪駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	599万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	601万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,270 円／坪 1平米 2万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南アルプス市および隣接市町の住宅地域が圏域。需要者は同市、甲府市、南巨摩郡富士川町等へ通勤する個人が大半を占めると思料。南アルプス市は大型店舗の出店による利便性の向上、新設道路の供用開始等もあるが、農地を分譲素地とする宅地の供給も多い。近隣地域は甲府市方面へのアクセスは良く需給は比較的安定している。画地規模は２３０㎡程度で、土地で６００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円程度が最多需要帯と思料。 (2) 同一需給圏は、南アルプス市の住宅地域一円である。典型的な需要者は、自己居住を目的として南アルプス市在住又は同市若しくは周辺市に勤務する個人が中心で、圏外からの購入者もみられる。旧若草町の中心部に近く、需給は比較的安定しているが、需要者層が減少しているため、地価は弱含みに推移している。市場の中心価格帯は、土地価格は６００～８００万円程度、新築戸建住宅は総額２，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の標準的使用は低層住宅地でアパート等も存するため収益還元法を適用したが、建築費の高騰のため土地に帰属する純収益はマイナスとなり、結果として収益価格を求めることはできなかった。市場参加者は居住の快適性を重視して戸建住宅地を求める場合が大半であることを鑑み、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には地主の有効利用による共同住宅がみられるが、土地及び建物の投資額に見合う市場賃料が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の市場実態を反映した説得力の高い価格である。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東花輪駅西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南アルプス市山梨県南アルプス市加賀美字石原田６７番３
標準地の範囲
東	0 m
西	200 m
南	30 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域で現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域であり、格別の変動要因もなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は、小幅な下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響はほぼなく、区画整然とした住宅地域、利便性の良い住宅地域等への需要は一定数ある。宅地供給が増加傾向であることに留意。 (2)甲府市のベッドタウンとして分譲地の開発が多いが、需要に対して供給が多く、販売動向を注視する必要がある。
地域要因
(1)利便施設へのアクセスにはやや劣るものの甲府市方面へのアクセスは優れている。市内で宅地供給の増加もあり、地価は若干の下落傾向。 (2)旧若草町の中心部に近く、住宅需要はあるが、新規分譲による土地供給が多く、需給は改善していない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220819208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市加賀美字石原田６７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,343 円／平米 9万7,008 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,073 円／平米 9万2,809 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,994 円／平米 8万5,936 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220419208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市加賀美字石原田６７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,737 円／平米 9万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,920 円／平米 9万2,304 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,924 円／平米 8万5,705 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220919208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市加賀美字石原田６７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,401 円／平米 7万7,364 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,715 円／平米 8万5,014 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,951 円／平米 9万2,406 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220119208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	南アルプス市
地域	山梨県南アルプス市加賀美字石原田６７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,912 円／平米 9万8,889 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,150 円／平米 9万6,370 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,719 円／平米 8万8,333 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情