路線価 (2023) 山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池2255-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 北杜市山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７
価格時点	2023 年
駅名	長坂駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	521万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	521万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円／坪 1平米 2万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北杜市内の住宅地域が圏域。需要者は同市に地縁血縁があり勤務先を有する個人が大半を占めると思料。小中学校の統廃合が進んだため、小中学校に近いエリアには小中学生を子供にもつ世帯の需要も認められるが、その数は限られている。近隣地域は小中学校に近い区画整然とした住宅地域であるが、上記の事情により需給はやや弱い。画地規模は２５０㎡程度で、土地で５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度が最多需要帯と思料。 (2) 同一需給圏は、北杜市を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は市内勤労者を中心とする個人である。県外からの移住者も一部見られるが、基本的には地元地縁者が主な需要者となっている。長坂駅や小中学校に近く、一定の利便性を有する地域であるが、需要者が限定されていることから、取引は依然として少なく、地価は下落傾向である。土地は総額で５００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸住宅への需要は低く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、さらに周辺公示地・基準地価格との均衡にも充分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 長坂町中心部の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。市場参加者である個人は、売買市場の状況や取引水準、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長坂駅東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	78 坪 (258 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北杜市山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総務省が推進している「定住自立圏構想」により長野県諏訪郡富士見町、原村と協定を結んでいるが、人口の増加には至っていない。 (2)市内の一般住宅地は、需要者の中心が地元地縁者に概ね限定されるため、取引は少なく、需要は弱含みである。
地域要因
(1)小中学校に近いエリアについては需要が認められる場合があるが、需要は限定的である。地価は下落傾向。 (2)長坂駅や小中学校に近く、利便性に優れる住宅地域である。ただし、需要者は限定されており、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220719209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	北杜市
地域	山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,190 円／平米 5万6,830 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,294 円／平米 5万7,174 円／坪
標準価格 平米 坪	2万564 円／平米 6万7,985 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220719209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	北杜市
地域	山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万622 円／平米 6万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,101 円／平米 6万3,148 円／坪
標準価格 平米 坪	2万106 円／平米 6万6,470 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220119209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	北杜市
地域	山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,098 円／平米 4万9,914 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,624 円／平米 4万8,347 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,709 円／平米 6万5,158 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211119209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	北杜市
地域	山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,858 円／平米 5万5,733 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,286 円／平米 6万454 円／坪
標準価格 平米 坪	2万431 円／平米 6万7,545 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220119209 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	北杜市
地域	山梨県北杜市長坂町長坂上条字牛池２２５５番１７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,958 円／平米 5万9,369 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,269 円／平米 6万3,703 円／坪
標準価格 平米 坪	2万565 円／平米 6万7,988 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白地
特別な事情