路線価 (2023) 山梨県甲斐市中下条字中更286-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲斐市山梨県甲斐市中下条字中更２８６番９
価格時点	2023 年
駅名	竜王駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	998万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,366 円／坪 1平米 4万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲斐市を中心に隣接市町一円の住宅地域である。需要者の中心は市内に勤務先を有する一次取得者層である。旧来からの住宅団地であることから、周辺の新規開発との競合においてはやや劣位にあるものの、閑静な住環境を維持し、生活利便性も比較的良好な住宅地域であることから、一定の需要は確保している。市場の中心価格帯は、土地が規模２１０㎡程度で１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、甲斐市及び周辺市町村の住宅地域であり、需要者の中心は３０～４０代のファミリー層である。甲斐市は、大型商業施設の開発や、交通利便性の向上等に伴い、住宅地の需要は高まっている。また、住宅地の分譲開発が盛んであることから、特に若年層からの引き合いは強く、地価の下げ止まりが見られる地域も増えている。土地は総額で１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地で、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、自用目的で快適性を指標とした取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、需要者の中心は自己使用目的の個人である。市場参加者である個人は、売買市場の状況や取引水準、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竜王駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲斐市山梨県甲斐市中下条字中更２８６番９
標準地の範囲
東	60 m
西	120 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした旧来からの住宅地域で、格別な変動要因もなく当分の間現状を維持するものと予測する。地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,366 円 1平米 4万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)甲府市と隣接した地域では利便性の面からやや優位にあるため、小規模な分譲地を中心に住宅地に対する需要は比較的堅調である。 (2)大型商業施設の存在や、利便性の向上に伴い、住宅地の需要は堅調である。地価が下げ止まっている地域も増えている。
地域要因
(1)閑静な居住環境を維持する、旧来からの住宅団地である。競合する地域も多いものの、需要は概ね安定的に推移している。 (2)甲斐市の中心市街地に位置しており、住環境に優れることから、需要は安定的であり、地価は横ばいである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220819210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲斐市中下条字中更２８６番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,328 円／平米 13万9,936 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,116 円／平米 13万9,235 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,751 円／平米 15万7,865 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220719210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲斐市中下条字中更２８６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万163 円／平米 16万5,839 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,631 円／平米 15万7,468 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,603 円／平米 16万682 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220619210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲斐市中下条字中更２８６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万990 円／平米 13万5,513 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,554 円／平米 12万7,460 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,743 円／平米 14万1,308 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220919210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲斐市中下条字中更２８６番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万246 円／平米 13万3,053 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,996 円／平米 12万8,921 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,590 円／平米 15万4,027 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情