路線価 (2023) 山梨県笛吹市御坂町成田字南畑613-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 笛吹市山梨県笛吹市御坂町成田字南畑６１３番５
価格時点	2023 年
駅名	石和温泉駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	447万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	447万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円／坪 1平米 2万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね笛吹市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は笛吹市及び周辺市町等に職場をもつ勤労者及び居住者等であり、同一需給圏外からの転入者はあまり見られない。近隣地域は、県道背後の周辺に農地が存する既成住宅地域であり、特に目立った開発等は見られない。街路がやや狭く、地縁を有する者以外の選好性が薄い地域であることから需給は弱い。土地は５００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、御坂町を中心に笛吹市及びその周辺一円の住宅地域である。需要者の中心は、市内の世帯分離者等の地元に地縁や血縁関係等を有する住宅一次取得者である。一般住宅を中心とする在来の住宅地域であり、周辺には果樹畑のほか農家住宅等も見られ、昨今では転入者等は殆ど見られず、実需は低調で、地価水準は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円前後、新築の戸建物件は２，０００～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 笛吹市御坂町内の戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、自用目的の取引が中心。アパート等収益物件は散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) アパート等も見られるが、標準地の画地規模に鑑みると経済合理的な賃貸住宅を想定することは困難であり、収益還元法は適用出来なかった。取引形態は自用目的が支配的で、需要者の多くは周辺類似不動産の取引相場に着目して意思決定を行うものと考えられ、現実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石和温泉駅南東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笛吹市山梨県笛吹市御坂町成田字南畑６１３番５
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心に周囲に農地も見られる旧来からの住宅地域であり、特に目立った地域変動要因もなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。尚、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域であり、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)笛吹市御坂町内の在来の住宅地域において、既存の一般住宅地及び農家住宅地の需給は少なく、不動産取引は低調である。 (2)全般に持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内の世帯数は増加しているが、総人口は減少傾向で、高齢化率は上昇している。
地域要因
(1)御坂町の北部に存し、石和町や甲府市方面へのアクセスは比較的良好な地域であるが、小中学校からは距離がある為、需要面ではやや劣る。 (2)一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域で、周辺には果樹畑や農家住宅等も介在し、転入者等は殆ど見られず、実需は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211019211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市御坂町成田字南畑６１３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,824 円／平米 6万5,538 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,348 円／平米 6万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	2万409 円／平米 6万7,472 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220519211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市御坂町成田字南畑６１３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,554 円／平米 6万4,646 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,514 円／平米 7万1,125 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,196 円／平米 7万74 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220819211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市御坂町成田字南畑６１３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,491 円／平米 6万4,437 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,355 円／平米 6万3,988 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,821 円／平米 7万2,140 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220419211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	笛吹市
地域	山梨県笛吹市御坂町成田字南畑６１３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,633 円／平米 6万4,907 円／坪
推定価格 平米 坪	2万40 円／平米 6万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	2万512 円／平米 6万7,813 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白地
特別な事情