路線価 (2023) 山梨県中央市西新居字河原1-58外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 中央市山梨県中央市西新居字河原１番５８外
価格時点	2023 年
駅名	常永駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	719万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	719万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,877 円／坪 1平米 4万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、旧玉穂町を中心に中央市及びその周辺一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は、市内及びその周辺を通勤圏とする３０代から４０代の住宅一次取得者層であり、転入者も比較的多く見られる。標準地周辺は、国母工業団地西側背後に展開する熟成した住宅地域であり、住宅地需要は底堅く、需給関係は比較的安定して推移している。土地は７００～８００万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は中央市及び隣接市町一円の住宅地域である。需要者の中心は中央市内及び近郊に勤務先を有する一次取得者層である。大規模小売店舗等に近い旧来からの住宅団地であり、閑静な居住環境を維持している。周辺の小規模開発による分譲地の取引は概ね堅調な推移で、需給共に安定している。市場の中心価格帯は、土地が規模１８０㎡程度で８００万円以下、新築の戸建物件は２，３００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする地域で、標準地の画地規模に鑑みると経済合理的な賃貸住宅を想定することは困難であり、収益還元法は適用出来なかった。取引形態は自用目的が支配的で、需要者の多くは周辺類似不動産の取引相場に着目して意思決定を行うものと考えられ、現実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地の画地規模ではアパート等の賃貸経営に経済合理性を欠くため収益価格は試算出来なかった。比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、自用目的で快適性を指標とした取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	常永駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央市山梨県中央市西新居字河原１番５８外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は若干上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)区画整然とした住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全般に持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。市内の人口は概ね横這いで、老年人口は増加しているが、高齢化率は比較的低い。 (2)昭和町と隣接した地域では利便性の面から優位にあるため、小規模開発を中心に住宅地に対する需要は比較的堅調である。
地域要因
(1)国母工業団地の西側背後に展開する区画整然とした住宅地域であり、住宅用地の需要は底堅く推移している。 (2)住環境や利便性が良好な地域であり、市内における相対的優位性からも需要は安定的で、市場は概ね堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220519214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中央市
地域	山梨県中央市西新居字河原１番５８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,495 円／平米 16万324 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,823 円／平米 15万8,103 円／坪
標準価格 平米 坪	4万666 円／平米 13万4,442 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｄ２２１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中央市
地域	山梨県中央市西新居字河原１番５８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,864 円／平米 12万8,484 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,902 円／平米 12万1,998 円／坪
標準価格 平米 坪	4万866 円／平米 13万5,103 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｄ２２０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中央市
地域	山梨県中央市西新居字河原１番５８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,920 円／平米 11万2,140 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,485 円／平米 10万7,395 円／坪
標準価格 平米 坪	4万606 円／平米 13万4,243 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220719384 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中巨摩郡昭和町
地域	山梨県中央市西新居字河原１番５８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,285 円／平米 17万2,854 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,795 円／平米 16万4,622 円／坪
標準価格 平米 坪	4万649 円／平米 13万4,386 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情