路線価 (2023) 山梨県南巨摩郡身延町角打字宮後3044 坪・平米
2023
路 線 価
山梨県 南巨摩郡身延町
山梨県南巨摩郡身延町角打字宮後３０４４番
(身延)
- 周辺状況： 商業地 (小売店舗等のほか住宅が見られる駅前の商業地域)
- 身延駅 から 250m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
山梨県
南巨摩郡身延町山梨県南巨摩郡身延町角打字宮後３０４４番
|
| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 身延駅 から 250m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月16日
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| 鑑定評価額 総額 |
413万 円
(165 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 8万2,650 円
1平米 2万5,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
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| 調査実施日 | 2022年12月21日
|
| 鑑定評価額 総額 |
411万 円
(165 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 8万2,319 円／坪
1平米 2万4,900 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、身延町内を中心に市川三郷町を含む峡南地域全域にある商業地域又は商住混在地域である。需要者は圏内に地縁性・血縁性を有する個人事業者が中心である。コロナ禍による観光客数の減少には改善もみられるが、従前の状況を取り戻すまでには至っておらず、商況は低迷している。取引件数が極めて少ないため、取引の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は身延町を中心に広く峡南地域及びその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は地場の個人事業主等である。標準地周辺は身延駅前の区画整理により整備された地域で、白壁と瓦屋根に統一された建物が建ち並ぶ駅前商店街で、地元客のほか身延山久遠寺の参詣客等により支えられ商況を維持していたが、コロナ禍のもと身延山の参詣客や観光客等の回復は鈍く、商況は芳しくない。不動産取引は極めて少なく、中心となる価格帯は見出せない。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 近隣地域は、小規模店舗を中心とする在来の商業地域である。賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺地域との比較による地域的な競争力の低下傾向を反映した実証的な価格である。よって、現実の需給関係を反映した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に前年公示価格からの推移も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用目的の店舗兼住宅を中心とする地域であり、テナント実需が弱く市場が未成熟なため、収益還元法は適用出来なかった。以上より、本件では現実の需給関係を反映し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、周辺の公示地や基準地とのバランスや前年公示地価格からの推移を考量して、更に売買希望価格の動向や売買物件の出回り状況、並びに成約期間の推移等を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 身延駅北方
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| 距離 | 250 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
49.9 坪
(165 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 80 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 2 m
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| 現況 | 店舗兼住宅
|
| 構造 |
鉄骨造:S
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 3F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 小売店舗等のほか住宅が見られる駅前の商業地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 16 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
県道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 背面道 |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
近隣商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 河川保全区域（河川保全区域） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 土砂災害警戒区域
|
| 基準建ぺい率 | 80 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
南巨摩郡身延町山梨県南巨摩郡身延町角打字宮後３０４４番
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 50 m
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| 西 | 0 m
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| 南 | 220 m
|
| 北 | 190 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 低層店舗地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 10 m
|
| 奥行き | 18 m
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| 面積 | 180 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | １６ｍ県道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
近隣商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 河川保全区域（河川保全区域） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ | 土砂災害警戒区域
|
| 指定建ぺい率 | 80 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 80 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)身延山参拝客向けの低層店舗を中心とする商業地域で、コロナ禍による観光客数の減少には改善も見られるが、従前の状態にまでは回復していないため需給関係は弱含みでの推移が継続している。 (2)地元客のほか身延山久遠寺の参詣客等も利用する駅前商店街であり、コロナ禍のもと身延山の参詣客や観光客等の回復は比較的鈍い。その他格別の変動要因は見受けられず、当面は現状を維持するものと予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 低層店舗地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 8万2,650 円
1平米 2万5,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 8万2,319 円
1平米 2万4,900 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円 |
前年から次年への変動率 
-2 ％
|
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2022年 |
1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円 |
|
前年から次年への変動率
-2.4 ％
|
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2019年 |
1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)歯止めの掛からない過疎化・高齢化による地域経済の衰退により、身延町地内の商業地域は全般的に衰退傾向が顕著となっている。 (2)持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明感は続いている。町内の人口や世帯数は減少基調で、高齢化率は上昇しており、少子高齢化が顕著である。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)コロナ禍の影響による観光客の減少には改善傾向も見られるが、従前の商況を取り戻すまでには至っておらず、商況は低調に推移している。 (2)身延駅前の区画整理により整備された駅前商店街であり、コロナ禍のもと身延山の参詣客や観光客等の回復は比較的鈍く、商況は芳しくない。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1201119365 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 南巨摩郡身延町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町角打字宮後３０４４番 |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万1,156 円／平米
6万9,942 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万3,457 円／平米
7万7,549 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万4,928 円／平米
8万2,412 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万4,900 円／平米
8万2,319 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 11 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 土砂災害警戒区域（土砂災警区域） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220219346 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 西八代郡市川三郷町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町角打字宮後３０４４番 |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3万 円／平米
9万9,180 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万9,460 円／平米
9万7,395 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万5,842 円／平米
8万5,434 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万5,800 円／平米
8万5,295 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220319368 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 南巨摩郡富士川町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町角打字宮後３０４４番 |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 準住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万6,236 円／平米
8万6,736 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万5,869 円／平米
8万5,523 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万4,874 円／平米
8万2,233 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万4,900 円／平米
8万2,319 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 16 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 町道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南 |
| 側道幅員1 | 2 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220319366 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 南巨摩郡南部町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町角打字宮後３０４４番 |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万5,125 円／平米
5万3 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万4,665 円／平米
4万8,482 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万4,523 円／平米
8万1,073 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万4,500 円／平米
8万997 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 11 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 北 |
| 側道幅員1 | 1.5 m |
| 側道方位2 | 南 |
| 側道幅員2 | 2 m |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220519365 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 山梨県 |
| 市区町村 | 南巨摩郡身延町 |
| 地域 | 山梨県南巨摩郡身延町角打字宮後３０４４番 |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万833 円／平米
6万8,874 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万458 円／平米
6万7,634 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万4,559 円／平米
8万1,192 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万4,600 円／平米
8万1,328 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 14 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北西 |
| 側道幅員1 | 1.2 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |