路線価 (2023) 長野県長野市北条町45-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市北条町４５番５
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,852 円／坪 1平米 7万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野市市街地中心部に近い住宅地域で具体的には北条町、高田、早苗町、平林周辺が圏域である。需要者の中心は長野市及び周辺市町村に居住する最終ユーザーである。市場の動向として周辺地域では画地規模の小さい区画の小規模分譲地が需要者の人気を集めている。災害リスクがない地域でもあるため潜在的需要は強い。土地価格は１２００～１５００万円程度、新築戸建住宅は２８００～３１００万円の物件が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は長野市市街地内のうち北陸新幹線以東の住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入も見られる。近年金融環境好転から住宅地需要が向上し、特に長野市中心部への接近性が選別化の重要項目となっている。これが街路条件等の劣位をカバーし需要の拡大に繋がっていると考えられる。土地価額は１３００～１６００万円程度、新築の戸建物件は総額３０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域、類似地域ではアパート等収益物件は多いものの取引の目的となることは極めて少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや敷地規模が小さいことから収益価格は試算しなかった。地域性、利便性等から比準価格水準で取引されることが多く売地価格水準も高いため比準価格は説得力がある。したがって、市場性、かつ、説得力ある比準価格を基に代表標準地との検討及び単価と総額との関連を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 典型的な戸建住宅地域でアパートは散見される程度。収益還元法は後記の理由から適用できなかった。地域状況から通常では自用目的の取引が中心となるため、実証的で信頼性のある比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市北条町４５番５
標準地の範囲
東	15 m
西	0 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地周辺に位置する区画整然とした住宅地域
街路	基準方位北、５．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が多く建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域であるため今後とも良好な住宅地域を維持するものと予測。周辺では小規模分譲住宅開発や中古取引が多く見られるので地価水準は強含み傾向を維持すると予測する。 (2)長野市中心部に近く利便性も良い市街地内住宅地域で熟成しており、今後も現状維持と予測する。地価はコロナ禍にありながらも市全体の堅調な住宅地需要に支えられ当面は上昇が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市全体の人口は減少傾向。古牧地区の人口はＲ３年以降は減少傾向。コロナ禍、物価高騰等の要因があるが長野県経済は持ち直しの動きがみられる。 (2)市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感はないが低金利、住宅ローン減税等により、コロナ禍にあっても住宅地価は上昇気配の様相を呈する。
地域要因
(1)特に変動要因はない。近隣地域周辺にはアパートが散見され、小規模分譲住宅地域が増えつつある。 (2)近隣地域周辺では古い住宅の取り壊し、更地化、小規模新規分譲の動きも見られたが、人気の程度は加熱しておらず落ち着いている。
個別的要因	(1)西道路で住環境がやや優れる。ほぼ標準的画地で競争力は普通。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市北条町４５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,632 円／平米 26万3,263 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,071 円／平米 25万1,491 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,099 円／平米 26万8,113 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市北条町４５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,961 円／平米 22万7,985 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,444 円／平米 22万9,582 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,852 円／平米 25万7,379 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市北条町４５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,321 円／平米 28万2,071 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,815 円／平米 27万7,092 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,824 円／平米 26万3,898 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市北条町４５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,810 円／平米 24万4,016 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,652 円／平米 24万188 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,227 円／平米 23万5,476 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情