路線価 (2023) 長野県長野市大字若槻団地1-349 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字若槻団地１番３４９
価格時点	2023 年
駅名	信濃吉田駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円／坪 1平米 5万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野市の市街地北東方の住宅地域を中心とすると判定した。需要者は市内へ通勤するファミリー層が中心となる。大規模な既成の住宅団地であり、取引は多くはないが、区画整然として居住環境が良好であることから、需給は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１３００万円～１７００万円、新築建売で３０００万円～３５００万円前後と認められる。 (2) 同一需給圏は長野市の犀川以北の郊外住宅地域一帯である。需要者は当市内の居住者の他、周辺市町村からの転入者も含む。当該地域は利便性、住環境が良好な区画整然とした住宅団地であり潜在的な需要が認められる。但し、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等の影響から景気の先行きが不透明である。又、需要の中心となる価格帯は土地で概ね１，５００万円～１，８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は既成の住宅団地に所在し、自己使用を前提とする取引が殆どを占める。比準価格の適用に当たっては、市街地北方の取引事例を採用しており、規範性が優る。住宅団地内にアパート等の収益物件が殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は規範性が劣る。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は周辺類似地域における実際の取引事例を基に試算し市場の実態を反映した説得力を有する価格である。収益価格はアパートを想定して求めた理論的な価格であるが、建蔽率、容積率の規制から効率的な賃貸建物の想定が難しく低位に求められた。居住環境の快適性を重視した住宅地域のため市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信濃吉田駅北方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	101.3 坪 (335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字若槻団地１番３４９
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	18 m
面積	335 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	公共団体により分譲が行われた大規模な既成住宅団地
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地北東部に所在し、居住環境及び利便性が良好な区画整然とした既成の住宅団地で、需給は安定しており、地価水準はやや上昇傾向が続くと予測する。 (2)利便性、住環境が良好な区画整然とした住宅団地で潜在的な需要が見込まれる。但し、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等の影響から景気の先行きが不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長野市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。立地条件の優る住宅地の需要は底堅く、新型コロナウイルス感染症の影響はほとんど見られない。 (2)新型コロナウイルス感染症の終息が見通せない状況や物価高騰等から景気の先行きが不透明であり不動産市況への影響も懸念されている。
地域要因
(1)居住環境、生活利便性が良好な既成の住宅団地で、地域要因に特段の変動はない。 (2)利便性、住環境が良好な区画整然とした住宅団地であり潜在的な需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)方位が南東であるほかは概ね標準画地であり個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	11 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字若槻団地１番３４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,436 円／平米 14万3,599 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,049 円／平米 14万2,320 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,843 円／平米 14万8,251 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	12 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字若槻団地１番３４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,330 円／平米 16万9,697 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,835 円／平米 16万4,755 円／坪
標準価格 平米 坪	5万338 円／平米 16万6,417 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	12 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字若槻団地１番３４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,969 円／平米 17万5,116 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,930 円／平米 17万1,681 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,508 円／平米 17万3,591 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	12 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字若槻団地１番３４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,395 円／平米 18万6,442 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,289 円／平米 18万2,785 円／坪
標準価格 平米 坪	5万631 円／平米 16万7,386 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	13 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字若槻団地１番３４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,369 円／平米 15万6,602 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,440 円／平米 15万3,531 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,893 円／平米 17万4,864 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情