路線価 (2023) 長野県長野市伊勢宮2-2460-276 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６
価格時点	2023 年
駅名	安茂里駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円／坪 1平米 6万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は犀北地区郊外の住宅地域である。需要者は主に通勤通学目的の市内外居住者である。安茂里・伊勢宮地区は裾花川西岸にあり市中心部への時間的距離が短く、周辺に利便施設や公共施設が充実していることから需要は根強い。浸水想定区域内にあり総額水準が高いものの需要の減退にまでは至っていない。３００㎡程度での土地は１８００～２０００万円程度、新築戸建住宅は総額３６００万円前後が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、犀北地区のうち長野市内中心部に比較的近い住宅地域及びその周辺地域である。典型的需要者は、マイホーム保有目的のエンドユーザーが中心となる。当該地域は、山寄りの傾斜地と犀川寄りの平地とで相違が認められるが、市内中心部に比較的近い利便性、また敷地の分割によって総額の抑えられた取引きも多いことから、需要と供給ともに安定している。その価格水準は、土地が１，０００万円後半、新築戸建は４０００万円前後が主流となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は安茂里地区の事例を中心に選択したが、比準価格は最近の住宅地需要を反映し実証的である。１低専地域内であり自用目的での取引にほぼ限定され、収益性よりも居住快適性が重視されるため収益価格は低く求められた。市場は自用目的の取引が大半であるため比準価格の精度が高い。そこで、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本標準地は、閑静な住宅街にあって、幅員約５ｍの道路に面し、居住の快適性・生活の利便性に優れていることから、住まいとしての需要が高い。比準価格は現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格は地域の実情と投資採算性の観点から低位に留まらざるを得ない。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を参考にして、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	安茂里駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	90.7 坪 (300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　市道５．３ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の大規模住宅団地で洪水浸水想定区域内にあるが水害リスクの影響は限定的である。画地規模は大きいが利便施設が近くにあり需要は底堅い。今後も住宅地域として熟成度が高まり、地価は微増傾向と予測する。 (2)本地域は、区画整然とした閑静な住宅エリアであり、長野市内中心部に比較的近く、生活の利便性に優れている。ウイズコロナにおける経済活動は安定を取り戻しつつあり、今後、地価も堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微減、世帯数は微増。安茂里地区の人口も減少傾向。コロナ禍、物価高騰等の要因があるが長野県経済は持ち直しの動きがみられる。 (2)ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱えており、不透明感も強まっている。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。裾花川及び犀川の洪水浸水想定区域内（浸水深３ｍ～５ｍ未満）であるが水害リスクは標準的画地の標準価格に反映している。 (2)長野市中心部の住宅地域においては、取引総額を抑えるため、敷地の分割が数多く行われており、需要と供給ともに、比較的安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。西道路で居住快適性がやや優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。 (2)個別的要因について、特段、変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	10 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万862 円／平米 23万4,270 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,164 円／平米 21万8,738 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,164 円／平米 21万8,738 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	10 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万467 円／平米 19万9,904 円／坪
推定価格 平米 坪	6万467 円／平米 19万9,904 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,706 円／平米 19万4,082 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	10 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,158 円／平米 19万2,270 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,158 円／平米 19万2,270 円／坪
標準価格 平米 坪	6万581 円／平米 20万281 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	10 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,031 円／平米 23万4,828 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,173 円／平米 23万5,298 円／坪
標準価格 平米 坪	7万468 円／平米 23万2,967 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情