路線価 (2023) 長野県長野市若里5-1512-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市若里５丁目１５１２番２９
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,767 円／坪 1平米 6万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市の犀川以北で中心市街地近郊に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は当市内居住者のほか周辺市町村からの転入者も含む。長野駅勢圏で利便性が良好な当該地域の需要は比較的好調であったが、犀川の洪水浸水想定区域に指定され、過去に水害常襲地域であった歴史があるため洪水リスクを避ける需要者も最近見られる。需要の中心価格帯は土地で概ね１７００～２０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は長野駅東口を中心とする栗田・若里地区の住宅地域。駅に近いため需要者は同地区居住者のほか周辺市域からの転入も多い。長野駅東口の土地区画整理事業が展開され、街路整備やマンション建設等が進み、開発余地は少なく供給不足から潜在的需要は増している。この影響で近傍の既存住宅地域も含め総じて需要は強めである。土地価額は１５００～２０００万円程度、新築の戸建物件は総額３５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺類似地域における実際の取引事例を基に試算し市場の実態を反映した説得力を有する価格である。近隣地域は周辺にアパート等も見られるが、基本的には自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であり収益価格は地価に見合う賃料が得られないことから低位に求められた。居住環境の快適性を重視した住宅地域のため市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 元々賃貸需要が旺盛で周辺地域も含めてアパート等収益物件は多く見られる。賃料水準の把握も容易ながら、対象地の画地条件および戸建住宅の方が多い状況から３階建以上の想定は難しく容積率を充足できない等の理由から収益価格は低位に求められた。よって、実際取引を比較検討し信頼度の優る比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、市営住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市若里５丁目１５１２番２９
標準地の範囲
東	70 m
西	10 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	17 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	周辺には中層共同住宅、病院、大学が立地する区画整然とした住宅地域
街路	基準方位北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野駅南方に位置し、病院に近く住環境が良好な地域として発展してきており、今後も住宅地域として熟成が進むものと思われる。地価水準、需要の度合い等から判断して今後、地価は微増傾向と予測。 (2)長野駅には徒歩圏外ながら比較的近距離で、公共施設にも近く利便性の良好な既成住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測。長野駅東口土地区画整理事業の進展から若里地区へも需要拡大、つれて地価は上昇と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万9,106円 1平米 6万9,300円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口は微減、世帯数は微増傾向。芹田地区の人口は増加傾向。コロナ禍、物価高騰等の要因があるが長野県経済は持ち直しの動きがみられる。。 (2)市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感はないが低金利、住宅ローン減税等により、コロナ禍にあっても住宅地価は上昇気配の様相を呈する。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。裾花川及び犀川（浸水深０．５ｍ～３ｍ未満）の洪水浸水想定区域にあるが水害リスクは標準価格に織り込み済みである。 (2)若里地区では最近５年間で人口は約１．３％減少、世帯数は約５％増加している。周辺のミニ分譲地は殆どが高値完売。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	8 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若里５丁目１５１２番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万497 円／平米 23万3,063 円／坪
推定価格 平米 坪	7万151 円／平米 23万1,919 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,747 円／平米 22万666 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	8 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若里５丁目１５１２番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,614 円／平米 25万9,898 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,195 円／平米 25万1,901 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,144 円／平米 23万5,202 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	10 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若里５丁目１５１２番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,566 円／平米 22万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,566 円／平米 22万9,985 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,058 円／平米 23万4,918 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	8 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若里５丁目１５１２番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,802 円／平米 22万847 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,116 円／平米 21万5,273 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,774 円／平米 21万7,449 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	9 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市若里５丁目１５１２番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,803 円／平米 22万851 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,732 円／平米 23万534 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情