路線価 (2023) 長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原639-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２
価格時点	2023 年
駅名	篠ノ井駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (1091 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (1091 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円／坪 1平米 1万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野市に分布する市街化調整区域内一帯の農家住宅地域である。近隣地域は古くからの農家集落で閉鎖的、硬直的な地域であり、洪水浸水想定区域に指定されていることから需給関係は弱い。需要者の中心は当該地域に関係を有する地縁・血縁関係者が主体である。地価水準が低く周辺市町村に近いことから新たな需要者も見られるが選考度合いは低い。また、物件自体に統一性がなく画地規模も大小入り交じり、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は長野市南部の市街化調整区域に存する農家住宅地域。需要者は当地区の農業従事者にほぼ限定され、別目的での圏外からの転入は考え難い。篠ノ井地区でも市街地からは外れた農家集落地域で、土地取引は地縁的選好性が強く反映されると思われる。需要は稀薄であり、需要の中心となる価格帯についても、取引自体が稀有で、地積にも差があるため把握が困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当標準地は市街化調整区域にあり法令上の規制が厳しく、新規参入者が少ない地域特性からアパート、貸家等の収益物件は皆無に等しい。また、賃貸市場自体が未成熟な地域であるので収益還元法を採用しなかった。取引事例比較法で採用した事例は同じ市街化調整区域内の成約事例で規範性があり社会に対する説得力を有する価格が求められた。要因比較を適切に行い、それぞれの地域の実状を反映した実証性の高い比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は長野市の市街化調整区域の住宅地の事例を採用し比較検討したもので、類似の農家住宅地の事例も含んでいるため実証的であるが、所在が広範囲にわたり場所的同一性に欠ける。但し事例相互のバランス検討もされていることから一定の精度は確保できたと思われる。よって、比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠ノ井駅南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	330 坪 (1091 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模一般住宅、農家住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２
標準地の範囲
東	200 m
西	180 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧県道沿いに農家住宅等が建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域
街路	市道７．２ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの農家住宅が密集する住宅地で硬直・排他的な地域的特性から需給状態は弱い。また北方面に土砂災害の危険箇所もあり、周辺で新たな宅地供給もうかがえることから当該地域の地価は引き続き下落傾向で推移。 (2)調整区域内の幹線道路沿い集落で、当面は現状維持、その先は衰退と予測する。過疎化、高齢化、農業従事者の減少に歯止めはかからず、地価は下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口は微減、世帯数は微増、川柳地区の人口は減少傾向。２０１９年篠ノ井地区に浸水被害が発生。長野県経済は持ち直しの動きがみられる。 (2)調整区域の法規制、過疎化、高齢化、農業従事者の減少等から農家住宅地の需要は経済動向や新型コロナの影響等に関係なく停滞している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。千曲川の洪水浸水想定区域（浸水深３ｍ～５ｍ未満）内にあるが水害リスクは標準価格に反映している。 (2)当地区も含む長野市川柳地区の人口は５年間で約７．２％減少。
個別的要因	(1)特に個別的要因はない。側道は道路としての特性が貧弱で価格に影響を与えていないと判断した。 (2)個別的要因に変動はない。角地であるが側道幅が狭いため効用増はないと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,496 円／平米 2万8,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万493 円／平米 3万4,690 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,057 円／平米 3万6,554 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	14 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,378 円／平米 4万7,534 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,218 円／平米 4万7,005 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,582 円／平米 4万1,596 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,356 円／平米 4万7,461 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,284 円／平米 4万7,223 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,538 円／平米 3万8,145 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,431 円／平米 4万4,403 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,676 円／平米 4万1,907 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,188 円／平米 4万294 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情