路線価 (2023) 長野県長野市松代町松代字代官町1440-23外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外
価格時点	2023 年
駅名	篠ノ井駅 から 6600m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	928万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	928万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,702 円／坪 1平米 3万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市松代町の市街地内住宅地域。需要者は当町居住者が中心で他市域等からの転入は少ない。古い城下町の一角で武家屋敷、神社、記念館等の観光名所に近くやや特殊な圏域である。松代町は住宅地需要が局所的に偏る傾向が見られるが、当該圏域は特殊で取引環境への影響度は小さく需要の程度は標準的と思われる。土地価額は９００～１０００万円程度、新築の戸建物件は総額２５００万円程度が需要の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は松代地区及び篠ノ井等の犀南地区の住宅地域である。需要者は松代地区に地縁・血縁がある者が中心となる。近隣地域は武家屋敷の街並みが残る落ち着いた雰囲気の住宅地域である。近隣地域北方の長野インター近くには大型スーパーが２店立地しているが市中心部との交通利便性にやや難があること等から一般の需要者の選好度は低い。中心価格帯は土地で７００万円～１，０００万円、新築戸建で３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が中心で周辺にもアパートは散見される程度。収益還元法は実現可能な想定の下に他地域との賃料比較を行ったものであるが、松代町全体に転入が殆どなく賃貸需要は低位で、賃料水準等に影響しており収益価格は相対的に低位に求められた。地域状況から通常では自用目的の取引が中心となるため、実証的で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は居住の快適性を重視する戸建住宅中心の住宅地域である。比準価格は松代地区の住宅地の取引事例に基づき試算しており市場性を反映した価格が求められた。周辺の大規模画地には少数ながらアパートも見られるが建築費の高騰と賃料水準の低さ等から収益価格は比準価格に比し相当低位になった。因って、自己利用の住宅を求める需要者の属性を勘案の上、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠ノ井駅南東方
距離	6600 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	255 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)真田藩城下町で武家屋敷跡等の歴史的風情が感じられる街並み。周辺の観光施設への来客も多いが、居住地域としては長野市中心部や郊外量販店から遠く利便性を欠く。状況は現状維持、地価は当面は下落と予測する。 (2)中規模戸建住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域であるが、松代地区が長野市中心部とは犀川と千曲川を挟む市の南端部に当たるため需要者の選好度は相対的に低く、地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松代町は令和元年台風１９号による一部地域浸水被害があったが復興している。観光の町で新型コロナの影響は多少なりとも続いている様子。 (2)長野県経済は新型コロナの影響からの持直しの動きが続いており、長野市内住宅地の価格は利便性・快適性が優る地域では緩やかな上昇が続いている。
地域要因
(1)松代市街地内の新規分譲価格は㎡当たり４～５万円台が通例化しているが、既存住宅地価格にも影響しつつある。 (2)松代管内の人口は過去１０年で約１０．８％減少（長野市約４．５％減）、老年人口割合は３８．２％と人口減少と高齢化が進展している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,053 円／平米 9万6,049 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,312 円／平米 9万3,599 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,040 円／平米 11万5,842 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,129 円／平米 12万2,748 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,522 円／平米 11万7,436 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,156 円／平米 11万2,920 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,274 円／平米 11万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,556 円／平米 10万7,630 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,271 円／平米 12万9,830 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,499 円／平米 9万7,524 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,411 円／平米 9万7,233 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,478 円／平米 11万7,290 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情