路線価 (2023) 長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面219 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番
価格時点	2023 年
駅名	川中島駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (877 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (877 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円／坪 1平米 1万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野市犀南地区の市街化区域に比較的近い集落地域で、需要者は市内の居住者が中心で、市外からの転入需要は少ない。当該地域は、最寄り駅から徒歩圏内で、保育園や小学校にも近く、生活上の便は概ね良好である。このような立地条件から、周辺では小規模な宅地開発も見られるが、最近は市街化区域内での用地取得が難しくなってきていることから、市街化調整区域の既存宅地等の開発が可能な土地の需要は上向いている。 (2) 同一需給圏は長野市南部の市街化調整区域内住宅地域である。近隣地域は国道１９号長野南バイパス北東側背後に位置し、小学校・保育園にも近いが農地も多く残る農家集落地域である。需要者の中心は周辺地域の地縁関係者や開発事業者が該当する。地域人口の減少と高齢化は進むが、周辺では調区内開発が見られること、価格水準が低位なこと等から需要はほぼ安定しつつある。市街化調整区域内住宅の取引事例は少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、農家集落内の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地域は農家住宅の中に一般住宅等も見られ、その背後に田や果樹園が広がる集落地域で、原価法及び収益還元法は適用できず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域は公法上の規制から賃貸用建物の建築が困難であり、また、周辺に貸家はなく賃貸需要も見込めないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内（市街化調整区域）の農家住宅を中心とした類似性の高い取引事例に基づくものであり、市場性を反映する説得力のある価格である。そこで、広域的な検討をおこなった比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川中島駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	265.3 坪 (877 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	32 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅の中に一般住宅等も見られる集落地域である。市街化区域や最寄り駅に比較的近いことから市街化の影響は受けるが、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (2)小学校・保育園に近い農家住宅を中心とする市街化調整区域内住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと予測する。規模は大きいが周辺で調区内開発の動きが見られるため地価は横ばい傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きが続いている。設備投資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直している。 (2)市全体の人口は微減、世帯数は微増。川中島地区の人口は微増減傾向。コロナ禍、物価高騰等の要因があるが長野県経済は持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。市街化区域に近く、周辺の市街化調整区域内では小規模な開発も見られ、需給は概ね安定している。 (2)地域要因に変動はない。犀川の洪水浸水想定区域（浸水深０．５ｍ～３ｍ未満）内にあるが水害リスクは標準価格に反映している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。画地規模は大きく総額がかさむが周辺では調区内開発の動きがみられ市場性は安定している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	21 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,839 円／平米 7万2,200 円／坪
推定価格 平米 坪	2万833 円／平米 6万8,874 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,951 円／平米 5万6,040 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	20 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,616 円／平米 4万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,398 円／平米 4万4,294 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,221 円／平米 5万6,933 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,431 円／平米 4万4,403 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,178 円／平米 4万3,566 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,032 円／平米 5万3,002 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,036 円／平米 7万2,851 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,507 円／平米 7万1,102 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,429 円／平米 6万926 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情