路線価 (2023) 長野県長野市大字赤沼字西通263-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１
価格時点	2023 年
駅名	豊野駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	660万 円 (550 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	666万 円 (550 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円／坪 1平米 1万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野市郊外及び隣接する須坂市等の農家住宅地域で、需要者は地縁等がある同地区等の市内の居住者が中心で、市外や県外からの転入需要は少ない。当該地域は、令和元年１０月の台風１９号による千曲川の決壊で床上浸水等の甚大な被害を受けた。被災後３年が経過し、新たな住宅の建設が進む一方で、転出等による人口の減少が続いている。過疎化や高齢化が進み、水害リスクが顕在化する中で、地価は一段と弱含んでいる。 (2) 同一需要圏は長野市及び隣接市町内の集落的住宅地域である。長沼地区が集落地域であることや水害被害を受けたことから、需要者は地縁者が中心と想定される。長沼地区は東日本台風の被災後の人口減少が大きく、高齢化が進む集落地区である。水害による人口減により土地供給が増え、水害地に対する不動産需要が減退していることから、地価の下落は大きい。水害地域においては規範性の有する事例は少なく中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、農家集落内の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地域は長野市北東部の千曲川左岸の農家住宅の周りにリンゴ等の果樹園が広がる集落地域で、原価法及び収益還元法は適用できず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事例より求めており、水害等の自然災害のリスクも考慮している。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の収益物件は無く、賃貸市場は未成熟のため、収益価格は試算しなかた。一方、農家集落の事例は少なく、同一需給圏内の類似地域において広域的に事例を収集選択のうえ各事例の信頼性を検討した。採用した事例の規範性は高く比準の過程も適切であるため、比準価格は妥当であると思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性を的確に反映している比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	豊野駅南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	166.4 坪 (550 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１
標準地の範囲
東	30 m
西	200 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	18 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅等が建ち並ぶ集落地域で、令和元年の台風１９号による千曲川の決壊で床上浸水等の甚大な被害を受けた。現在建物修繕や建て替え等が行われているが、転出する住民もおり、今後もこの傾向は続くと予測する。 (2)東日本台風の浸水被害地域であり、家屋の修復、建替が行われ地域に戻る住民がみられるが、他地域へ移転したままの住民もおり、建物の解体が進み空地が散見される。今後も不動産需要の停滞が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -7.7 ％
2022年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -6.9 ％
2019年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きが続いている。設備投資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直している。 (2)人口は県全体で減少傾向、長野市の減少率は県平均より小さい。宅地分譲の多い地域やマンション建設が行われた地域では人口が増加している。
地域要因
(1)令和元年の台風１９号による千曲川の堤防決壊で甚大な浸水被害を受けた。転出等による人口の減少が続いており、土地の取引はほとんどない。 (2)特別な地域要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	17 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,029 円／平米 2万3,238 円／坪
推定価格 平米 坪	9,783 円／平米 3万2,343 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,974 円／平米 3万9,586 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	13 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,765 円／平米 3万8,895 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,217 円／平米 3万7,083 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,353 円／平米 3万7,533 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	14 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,378 円／平米 4万7,534 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,218 円／平米 4万7,005 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,516 円／平米 4万1,378 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	15 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,868 円／平米 3万9,236 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,487 円／平米 4万1,282 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,007 円／平米 3万9,695 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	20 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字赤沼字西通２６３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,616 円／平米 4万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,398 円／平米 4万4,294 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,136 円／平米 4万122 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情