路線価 (2023) 長野県長野市大字安茂里字中道526-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字安茂里字中道５２６番４６
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	930万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	930万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,909 円／坪 1平米 3万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市市街地内のうち北陸新幹線以西の住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入も見られる。近年金融環境好転から市内住宅地需要は向上し、長野市中心部への接近性等の利便性が選別化の重要項目となっているが、当該圏域内では地勢や街路条件の劣位から需要は総じて平坦部地域よりは弱い。土地価額は１０００万円前後、新築の戸建物件は総額２５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は長野市郊外の住宅地域であり、中でも安茂里地区国道１９号以北の傾斜地の住宅地域が価格牽連性の高い地域である。需要者は市内居住者の外、周辺市町村からの転入も見られる。中心市街地に比較的近いが、土砂災害警戒区域が随所に指定されている傾斜地勢と狭隘な街路が多く、商業施設から遠いこと等もあって需要者の選好度は低い。市場の中心価格帯は土地が１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は長野市の安茂里地区の住宅地の事例を採用し比較検討したもので、類似の傾斜地の事例も含んでいるため実証的である。事例相互のバランス検討もされていることから一定の精度は確保できたと思われる。よって、実際取引を比較検討した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は安茂里地区国道１９号以北の規範性の高い取引事例を重視して求めたもので補修正は適正で市場性を反映した価格が求められた。地勢及び街路条件等により賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する戸建住宅中心の住宅地域であり、市場での取引価格を指標に価格が決定されるのが一般的である。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字安茂里字中道５２６番４６
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	傾斜地に広がる古くからの住宅団地
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１９号背後の傾斜地域の住宅団地で熟成しており現状維持と予測。近年長野市内の傾斜地の住宅地は高齢化や災害意識の高まりから人気が落ち込み、需要は低下している。地価は当面下落が続くものと予測する。 (2)熟成した住宅団地であり今後も現状のまま推移するものと予測する。狭隘な道路が多い傾斜地勢であり、周辺に利便施設がないこともあり需要者の選好度は劣り、地価は当面弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感はないが低金利、住宅ローン減税等により、コロナ禍にあっても住宅地価は一部例外を除き堅調維持。 (2)長野県経済は新型コロナの影響からの持直しの動きが続いており、長野市内住宅地の価格は利便性・快適性が優る地域では緩やかな上昇が続いている。
地域要因
(1)金融緩和による住宅地需要の好影響は傾斜地域にまでは及ばない。安茂里地区の人口は５年間で約５．２％減少。 (2)土砂災害警戒区域が東西に迫る傾斜地勢と狭隘な街路条件等のため、郊外部住宅地域の中では需要者の選好度が低く、地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	10 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字中道５２６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,128 円／平米 13万9,275 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,798 円／平米 16万1,326 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,798 円／平米 16万1,326 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	10 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字中道５２６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,378 円／平米 11万3,654 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,770 円／平米 11万1,644 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,693 円／平米 14万1,143 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	10 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字中道５２６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,088 円／平米 12万5,919 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,979 円／平米 12万2,253 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,428 円／平米 12万3,737 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	10 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字中道５２６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,158 円／平米 19万2,270 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,158 円／平米 19万2,270 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,389 円／平米 14万138 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	10 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字中道５２６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,531 円／平米 10万4,241 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,531 円／平米 10万4,241 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,139 円／平米 12万2,782 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情