路線価 (2023) 長野県長野市東犀南394-78 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市東犀南３９４番７８
価格時点	2023 年
駅名	篠ノ井駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	943万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,051 円 1平米 4万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	945万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円／坪 1平米 4万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市犀川南地区の住宅地域。需要者は同地区の居住者が中心で他市域や市外からの転入もみられる。犀川南地区では近年水沢上庭、稲里中央、瀬原田等の区画整理事業が展開され、金融緩和の追い風にも乗って取引環境は活性化している。小規模化は一服し単価設定の上昇傾向が続いており既存住宅地価格への影響も無視できないレベル。土地価額は９００～１１００万円程度、新築の戸建物件は総額２５００万円程度が需要の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は、犀川以南に位置する市街化区域の住宅地域が圏域であるが、特に東福寺、川中島、篠ノ井地区が中心。需要者は市内の居住者のほかに周辺市町村からの転入者も多く見られる。土地区画整理済みの上庭地区に集積する商業施設への接近性が良好で、近年取引価格は安定している。取引の中心価格帯は、土地が８００万円～１２００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は長野市犀川南地区の住宅地の事例を採用し比較検討したもので、近傍類似の事例も含んでいるため実証的である。事例相互のバランス検討もされていることから一定の精度は確保できたと思われる。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であることから、代替競争等の関係にある地域の取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠ノ井駅北東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市東犀南３９４番７８
標準地の範囲
東	130 m
西	30 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)犀川南の大規模な郊外住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。南方で土地区画整理事業に伴う各種量販店出店により格段に利便性が向上、つれて地価は上昇が続くと予測する。 (2)南方の幹線道路沿いには区画整理済の商業施設が集積しており、利便性も比較的良好な住宅団地として熟成するものと予測する。地価も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,051 円 1平米 4万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感はないが低金利、住宅ローン減税等により、コロナ禍にあっても住宅地価は上昇気配の様相を呈する。 (2)長野市全体の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向。新設住宅着工戸数は対前年同期比で減少したが、マンション需給は堅調に推移している。
地域要因
(1)南の水沢上庭区画整理事業地内での出店は家具、衣料、食品、薬品、飲食店等２０店を超える。 (2)東犀南地区の人口は減少傾向で推移しているが、減少率は相対的に小さい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	20 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市東犀南３９４番７８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,731 円／平米 22万7,225 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,731 円／平米 22万7,225 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,115 円／平米 21万1,964 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市東犀南３９４番７８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,563 円／平米 16万3,855 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,119 円／平米 15万9,081 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,643 円／平米 15万7,508 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市東犀南３９４番７８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,116 円／平米 17万5,601 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,075 円／平米 17万2,160 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,559 円／平米 17万454 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	20 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市東犀南３９４番７８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,181 円／平米 17万9,122 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,201 円／平米 17万2,577 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,155 円／平米 15万2,588 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情