路線価 (2023) 長野県長野市豊野町浅野字大日泥595-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市豊野町浅野字大日泥５９５番７
価格時点	2023 年
駅名	信濃浅野駅 から 330m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	652万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	652万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円／坪 1平米 2万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市豊野町内のほか隣接市町の住宅地域である。需要者は豊野町の地縁者が中心だが他地域からの転入者も想定される。駅に近い既成住宅団地であるが、豊野町の中心部から離れており、集落的地域性もあり生活利便性は劣る。東方の国道１８は号付近の区画整理地内では取引がみられるが、近隣地域の周辺地域では不動産の需給は弱い。土地で６００～８００万円、新築戸建住宅で２２００～２４００万円程度が中心価格帯と考えられる。 (2) 同一需給圏は旧豊野町地区及び周辺の住宅地域の圏域。需要者の中心は地元居住者で周辺市町村からの転入もみられる。豊野地区中心部から離れていることもあり、近隣地域及び周辺地域においては住宅地供給は少ない。豊野地区においては２０１９年台風１９号により大きな水害被害を被り、赤沼地区のホームセンターが廃止されるなどまだ完全復旧に至っていない。市場の中心価格帯は土地で６００～８００万円程度、新築戸建住宅で２４００万円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は郊外の集落的地域性を帯びた地域であることから、自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半でアパート建設目的の取引は極めて少なく、土地所有者が遊休地活用等のために建設するケースであるため、収益価格の信頼度は劣る。一方比準価格は隣接市の事例も採用したが、市場価値を十分反映した実証的な価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、基本的には自己利用の戸建住宅が中心の地域であり賃貸住宅の収益性は低く、土地価格に見合った賃料水準でないため収益価格は著しく低く求められた。比準価格は旧豊野町や周辺類似地域の取引事例に基づき求められた価格であり、地域の取引実態を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信濃浅野駅南西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	74.1 坪 (245 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市豊野町浅野字大日泥５９５番７
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	駅に近い小規模既成住宅団地
街路	基準方位　　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近く、長野駅への鉄道利便性は悪くないが、集落的地域特性を帯び、日用品、食料品店舗への接近性は劣り、生活利便性は劣る。今後も不動産の需給は弱含みが続くと予測される。 (2)既成住宅地域であり地域要因に格別の変動は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。商業施設や利便施設への接近性に難があり、浸水想定区域内でもあるため地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊野町東部地区の人口は減少傾向。地縁性を帯びた地域であり、不動産取引は少ない状況にある。 (2)市全体の人口は微減、世帯数は微増。豊野地区人口は減少傾向。信濃浅野駅の乗車人員は減少傾向が継続中。長野県経済は持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)特段の変動要因はない。浸水想定区域内に位置する。 (2)地域要因に変動はない。洪水浸水想定区域（浸水深０．５ｍ～３ｍ未満）にあるが水害リスクは標準価格に反映している。赤沼地区商業施設が閉鎖中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	26 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町浅野字大日泥５９５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,118 円／平米 12万2,712 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,530 円／平米 12万768 円／坪
標準価格 平米 坪	3万265 円／平米 10万56 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	26 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町浅野字大日泥５９５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万110 円／平米 9万9,544 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,228 円／平米 9万3,322 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,605 円／平米 8万7,956 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	26 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町浅野字大日泥５９５番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,995 円／平米 6万6,103 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,250 円／平米 6万3,641 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,262 円／平米 8万3,516 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県長野市豊野町浅野字大日泥５９５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,038 円／平米 8万2,776 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,186 円／平米 7万9,959 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,220 円／平米 8万3,377 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情