路線価 (2023) 長野県長野市青木島町大塚字北島910-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７
価格時点	2023 年
駅名	川中島駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,499 円 1平米 5万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円／坪 1平米 5万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青木島地域を中心とした長野市南部の住宅地域。需要者の中心は長野市の事業所に勤務する戸建住宅を必要とする個人。近隣地域は商業施設への接近性が良好な既成住宅地域である。利便性の良い地域の新規分譲地の需要は堅調で、土地が１２百万円以内、建物が２０百万円以内で、総額３０百万円程度の価格帯が人気である。 (2) 同一需給圏は長野市南部の住宅地域で、青木島地域と強い代替性が認められる。需要者の中心は長野市内に通勤する個人で、転入者も多く見られる。長野市南部の利便性良好な地域は新規分譲地の需要が堅調であり、当該地域は生活利便施設が周辺に存し、地価はやや上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで９００から１２００万円、新築建売で２５００～３０００万円前後と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域にはアパートも見られるが、標準地は規模が小さく経済合理性のある賃貸用建物の想定が難しいため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替・競争関係にある長野市南部の取引事例から求められた市場の実態を反映した価格であり、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は既成の小規模分譲地で自己使用を前提とする取引が殆どを占め、周辺ではアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。また、長野市南部に所在する取引事例から規範性の高い比準価格が求められた。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川中島駅東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	120 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の利便性の良い住宅地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面現状維持と予測する。 (2)既成の熟成した住宅地域で、周辺にスーパーマーケットが存するなど利便性は良好である。犀南地区においては新規分譲住宅地も多く見られ販売状況は良好であり、当面現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,499 円 1平米 5万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,499円 1平米 5万4,900円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長野市の住環境が良好な住宅地の需要は堅調である。長野市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。 (2)長野市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。立地条件の優る住宅地の需要は底堅く、新型コロナウイルス感染症の影響はほとんど見られない。
地域要因
(1)利便性の良い住宅地域で、地域要因に変動はない。 (2)既成の小規模分譲住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	20 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,181 円／平米 17万9,122 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,201 円／平米 17万2,577 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,201 円／平米 17万2,577 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	20 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,042 円／平米 18万5,275 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,154 円／平米 18万5,645 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	20 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,253 円／平米 15万6,218 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,253 円／平米 15万6,218 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,454 円／平米 17万6,719 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,917 円／平米 18万1,556 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,840 円／平米 17万7,995 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,706 円／平米 19万776 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	20 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,431 円／平米 17万9,949 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,026 円／平米 16万8,692 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,825 円／平米 17万7,945 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情