路線価 (2023) 長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合1161-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３
価格時点	2023 年
駅名	篠ノ井駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,557 円 1平米 5万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,557 円／坪 1平米 5万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、篠ノ井地区住宅地域を中心に接近性にて関連性ある犀南地区住宅地域を含み形成される。需要者層は、当市内外の個人取得者が中心となる。本地域は、最寄駅である篠ノ井駅及び商業施設等が近距離にある利便性良好な住宅地域であることに加え、総額水準も需要水準にあることから、需要動向は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で１１００万円～１３００万円、土地建物総額で３０００万円台となる。 (2) 同一需給圏は当市犀南地区の既成住宅地域である。需要者の中心は当市内の居住者や通勤者で周辺市町村からの転入者も見られる。市場の動向として小学校、幹線道路、スーパーに比較的近く利便性は優れており、不動産需要は根強い。２０１９年の水害では浸水しておらず洪水浸水想定区域内にあるが需要の減退にまで至っていない。需要の中心価格帯は土地が１０００～１２００万円程度、新築戸建住宅が２６００～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は、戸建住宅が建ち並び自己使用目的の取引が多いが、立地の良好さからアパート利用も行われるため、収益価格の試算を行った。本地域及び周辺地域の取引は、戸建住宅利用目的中心にて行われ、居住快適性が重視され、採用事例も同様な地域に求められた。評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は主に篠ノ井駅を最寄駅とする住宅地域等における取引事例より算定され、比準過程も適切で不動産需要を反映した規範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は快適性・生活利便性等の賃料への換価反映が難しいため低位に試算され、規範性や説得力は低い。よって、実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠ノ井駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	篠ノ井地区中心地域に隣接する住宅地域
街路	基準方位北、５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地利用度が高い利便性良好な住宅地域で、現状のまま推移するものと予測。篠ノ井地区新規宅地分譲画地の販売価格との関連からも、需要水準の総額範囲内にある画地が多く地価動向は上昇要因を含み安定的に推移。 (2)篠ノ井地区中心部の生活利便性に優れる既成住宅地域であり、需要は強含みである。洪水浸水想定区域内であるが影響は限定的である。今後も住宅地域として熟成が進み、地価は強含みが継続と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万4,557 円 1平米 5万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万4,557 円 1平米 5万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築着工件数は対前年減少傾向であるが、当市地価は、中心市街地を中心に安定的傾向が継続。 (2)市全体の人口は微減、世帯数は微増。篠ノ井地区の人口は減少傾向。コロナ禍、物価高騰等の要因があるが長野県経済は持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)地域に特に変動要因は認められない。篠ノ井地区では、中心に位置する接近性に優れる地域で、総額も需要水準にあり、地域動向は堅調に推移。 (2)地域要因に変動はない。洪水浸水想定区域（浸水深０．５ｍ未満付近）内にあるが水害リスクは標準価格に反映している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。都市計画街路が南西部一部を通過するが、価格に及ぼす影響はない。 (2)方位が南向きであるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。都市計画道路が南西側一部を通過する予定だが、価格に影響は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,946 円／平米 17万1,733 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,471 円／平米 17万3,469 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,471 円／平米 17万3,469 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,372 円／平米 15万 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,570 円／平米 14万7,348 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,855 円／平米 16万4,821 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,422 円／平米 16万3,389 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,422 円／平米 16万3,389 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,921 円／平米 16万5,039 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,446 円／平米 17万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,378 円／平米 17万6,468 円／坪
標準価格 平米 坪	5万452 円／平米 16万6,794 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情