路線価 (2023) 長野県長野市大字安茂里字小路1432-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外
価格時点	2023 年
駅名	安茂里駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (451 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (451 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円／坪 1平米 3万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、安茂里地区を中心とした裾花川西方の住宅地域を中心に接近性面にて類似性が認められる住宅地域を含み形成される。需要者層は、地域状況からも市内居住の個人取得者が中心となる。防災意識が高まる中、本地域は街路状態が不良で傾斜地勢をなす土砂災害警戒区域指定を受ける地域であることからも、地域の市場性は乏しい状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地総額で１３００万円～１６００万円、土地建物総額で３０００万円程度となる。 (2) 同一需給圏は安茂里地区及びその周辺地域を中心とすると判定した。需要者は、周辺市町村からの転入も見られるが、当地区の地縁者が中心である。市中心部への接近性は比較的良好であるが、街路条件が劣り、土砂災害リスクが存することから、選好性がやや劣る地域である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０００～１５００万円程度、新築建売で２５００～３０００万円前後と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は、既存住宅が建ち並ぶ地域で、街路幅員は狭く、地勢的制約からも、アパート想定は現実的ではなく、収益価格の試算は行わなかった。本地域は、古くからの熟成住宅地域として居住快適性を重視した自己使用目的取引が多いが、住環境上の難点もあり、比準価格に関しては、地域実態を反映した試算が行われたものと認められる。よって、本地域の要因を反映する比準価格を採用することとし、単価と総額の関連に留意し、評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は街路条件が劣る傾斜地の既成住宅地域に所在し、自己使用を前提とする取引が中心であり、周辺ではアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。また、安茂里地区を中心とする取引事例から規範性の高い比準価格が求められた。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安茂里駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	136.4 坪 (451 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	22.5 m
面積	450 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	傾斜地勢をなす中に規模の大きい画地が多い住宅地域
街路	基準方位北、３．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域として、現状のまま推移するものと思われる。幅員等街路状態に難があり、防災関連指定を受ける傾斜地勢地域として、土地需要は顕在化しにくく、今後も地価は下落基調にて推移するものと予測。 (2)市街地への接近性は比較的良好であるが、傾斜地に位置し、街路条件の劣る既成住宅地域で、選好性はやや劣ることから、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築着工件数は対前年減少傾向であるが、当市地価は、中心市街地を中心に安定的傾向が継続。 (2)長野市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。自然災害リスクのある住宅地の需要は弱い。新型コロナウイルス感染症の影響はほとんどない。
地域要因
(1)地域に特に変動要因は認められない。既成住宅を主とした街路状態に難がある防災指定を受ける傾斜地勢をなす地域で、土地需要は顕在化しにくい。 (2)街路条件の劣る傾斜地の住宅団地で、需要はやや弱く、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万323 円／平米 13万3,308 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,613 円／平米 13万7,573 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,525 円／平米 12万752 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,630 円／平米 11万7,793 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,181 円／平米 9万6,472 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地すべり防止区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	10 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,128 円／平米 13万9,275 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,798 円／平米 16万1,326 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,894 円／平米 10万5,442 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	10 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,088 円／平米 12万5,919 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,979 円／平米 12万2,253 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,622 円／平米 9万4,624 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	10 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,531 円／平米 10万4,241 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,531 円／平米 10万4,241 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,717 円／平米 9万4,938 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情