路線価 (2023) 長野県長野市大字上駒沢字新町292-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字上駒沢字新町２９２番４０
価格時点	2023 年
駅名	三才駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円／坪 1平米 5万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市市街地北部の住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入も見られる。近年金融環境好転から住宅地需要は向上しており、特に長野市中心部への接近性や通勤・通学・買い物便等の生活利便性が選別化の重要項目となっている。当該圏域内での需要は安定傾向にあり、土地価額は１２００～１５００万円程度、新築の戸建物件は総額３０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、上駒沢及びその周辺地区の住宅地域が圏域。需要者の中心は市内の居住者であるが、長野市北部方面を中心とした周辺市町村からの転入者も多い。商業施設が集積する稲田、徳間地区等への接近性も比較的良好で、割高な取引も見られるなど需給関係は比較的安定している。取引の中心価格帯は、土地が１２００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は２８００万円～３３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 元々賃貸需要が旺盛で周辺地域にはアパート等収益物件は多く見られる。賃料水準の把握は容易ながら、対象地の画地条件、空室を生まない賃料水準、建築費高騰の継続等から収益価格は低位に求められた。よって、実際取引を比較検討し信頼度の優る比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパートも見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域のため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域で、戸建住宅の建設等自己使用目的の取引が中心であることから、信頼性ある取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三才駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字上駒沢字新町２９２番４０
標準地の範囲
東	100 m
西	140 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野市郊外で戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で熟成している。近年北部幹線や東豊線への郊外型量販店の出店により利便性は向上している。需要は強めで地価は上昇と予測する。 (2)大きな開発等は見られないものの、学校や商業施設への接近性も比較的良好なことから、今後も熟成しながら安定的に推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感はないが低金利、住宅ローン減税等により、コロナ禍にあっても住宅地価は上昇気配の様相を呈する。 (2)令和４年の新設住宅着工戸数は対前年同期比で減少したが、持家やマンションは需要、供給とも堅調に推移している。
地域要因
(1)隣接の稲田・徳間区画整理事業区域内の人気の拡散傾向から従来より取引が活発化している。 (2)商業施設への接近性など利便性が比較的良好な地域で、宅地需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	13 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字上駒沢字新町２９２番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,233 円／平米 20万5,742 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,233 円／平米 20万5,742 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,233 円／平米 20万5,742 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	13 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字上駒沢字新町２９２番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,450 円／平米 15万3,564 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,949 円／平米 17万8,355 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,949 円／平米 17万8,355 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	12 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字上駒沢字新町２９２番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,710 円／平米 22万543 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,485 円／平米 23万6,329 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,355 円／平米 19万2,922 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	13 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字上駒沢字新町２９２番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,103 円／平米 13万9,193 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,277 円／平米 13万6,462 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,431 円／平米 15万3,501 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	14 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字上駒沢字新町２９２番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万76 円／平米 19万8,611 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,134 円／平米 19万5,497 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,377 円／平米 17万3,158 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情