路線価 (2023) 長野県長野市大字南長野字石堂東沖1970-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (465 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円 1平米 35万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (465 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円／坪 1平米 35万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野駅前を中心とする長野市の中心商業地域で、中高層の店舗・事務所やホテル等が建ち並ぶ。需要者は、投資目的の大手不動産会社や機関投資家等である。長野駅周辺のホテルや飲食店は、新型コロナウイルス感染症の拡大以降、売上は大幅に減少し厳しい状況が続いていた。２０２２年春の善光寺御開帳以降は、個人観光やビジネス需要は回復傾向にある。ＷＩＴＨコロナの流れの中で、再開発計画の浮上等、新たな投資も見られるようになってきた。 (2) 同一需給圏は長野駅を中心にその周辺に形成される商業地域、主たる需要者は県内外の大手法人及び機関投資家等である。新型コロナ感染症の影響により、飲食店・ホテル等を中心に収益性は大幅に低下したが、善光寺の御開帳には多くの参拝者が訪れ大きな経済効果をもたらした。秋以降も観光需要は回復傾向にあり、長野駅周辺では再開発等の大きなプロジェクトが計画されている。類似地域での取引が希少な地域であり、中心となる価格水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、駅周辺等の商業地の事例が収集でき、補修正も適正で市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地に地下１階付８階建の店舗・事務所を建築し、賃貸する場合を想定して求めたもので、容積率を有効に活用しており、当該標準地の収益性を反映した価格である。以上の各価格の性格及び周辺の開発動向、投資家の将来見通し等を勘案し、本件においては比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した数値はデータに基づくものの想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	長野駅北西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	140.7 坪 (465 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼ホテル
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	15 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	長野駅前の最も集客力のある商業地域で、中高層の商業ビル等が建ち並ぶ
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗付ホテル等が建ち並ぶ長野駅前の商業地域である。平成２７年３月の北陸新幹線金沢延伸に合わせて長野駅前広場の整備等が行われたが、地域要因に格別の変動がないので、当面は現状維持と予測する。 (2)新型コロナウイルス感染症蔓延の影響から脱しきれてはいないが、県庁所在地駅前の希少性から潜在的な需要は強く、当面は現状が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 119万160円 1平米 36万円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が和らぐもとで、観光やビジネス需要は回復傾向で、ここにきてＷＩＴＨコロナの流れが見通せるようになってきた。 (2)長野駅周辺では、利便性や稀少性、収益性等に期待する堅調な需要がある。
地域要因
(1)長野駅周辺の物販や飲食店は、コロナ禍で引き続き厳しい状況にあるが、観光やホテル需要は回復傾向で、新たな投資も見られるようになってきた。 (2)新型コロナの影響で飲食店舗等の収益性は相変わらず低いが、観光需要は回復傾向にある。
個別的要因	(1)長野駅前に立地する台形状の三方路地で、建物レイアウト上の自由度等はやや劣るが、地方都市の最高価格地として相応の競争力を有している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,242 円／平米 97万9,376 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,311 円／平米 89万342 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,183 円／平米 112万1,339 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	3 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万949 円／平米 59万8,217 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,332 円／平米 56万9,730 円／坪
標準価格 平米 坪	32万8,878 円／平米 108万7,271 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,798 円／平米 56万1,352 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,798 円／平米 56万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,467 円／平米 99万38 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,028 円／平米 59万1,867 円／坪
推定価格 平米 坪	17万503 円／平米 56万3,683 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,630 円／平米 111万6,205 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情