路線価 (2023) 長野県長野市稲田1-28-50外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市稲田１丁目２８番５０外
価格時点	2023 年
駅名	信濃吉田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,490万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,490万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,800 円／坪 1平米 6万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市の犀川以北の路線商業地域が中心である。需要者は沿道型店舗、事務所を展開する県内外の事業者及び地元の不動産賃貸事業者が想定される。長野市街地の北部の中でも優位な路線商業地域で、大手スーパー、ホームセンター等の沿道型店舗の集積度は良好であり、２０２１年に路線が東方へ延伸したことにより、商業地として熟成が進むと予測される。路線商業地域であり画地規模には幅があり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。 (2) 同一需給圏は、長野市中心部から郊外の商業地域全域に及び、主要幹線道路沿線において代替競争関係が働いている。典型的需要者は、美容院・保険他サービス業等を生業とする地元事業者が中心となる。当該地域は、中小規模の店舗事務所に一般住宅も混在しているものの、その背後の住宅地の需給が安定していることから、事業用地への需要もまた底堅い。なお、商業地の取引件数は絶対数が少なく、その価格水準について、把握困難な状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は類似性の十分認められる幹線道路沿いの事例を中心に採用し、市場価値を反映した説得力のある価格である。路線商業地域においては業種により建物の規模、構造等に多様性があり、建物の想定の仕方により価格に幅が生じるため、収益価格の精度はやや低い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼度の高い比準価格を重視し収益価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本標準地は、長野市郊外の路線商業地域にあって、商業の利便性・視認性にも優れた事業用地である。比準価格は、現実の取引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は、標準的な事業用ビルによって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	信濃吉田駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	154.6 坪 (511 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市稲田１丁目２８番５０外
標準地の範囲
東	30 m
西	150 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	長野市街地北部に位置する路線商業地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野市街地北部に位置する路線商業地域で、大手食料品スーパー、ホームセンター、飲食店等が建ち並ぶ商業集積度の良好な地域で、北部幹線が東方の古里地区に延伸したことにより、さらに熟成して行くと予測される。 (2)本地域は、各種店舗が集積し、長野市北東部の中心的な商業地域である。北部幹線の延伸等、周辺都市計画道路の整備は進みつつあるが、なお当面、現状を維持すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,734 円 1平米 7万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,734円 1平米 7万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動制限緩和、政府支援策により観光、個人消費は持ち直している。設備投資は堅調。 (2)ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱えており、不透明感も強まっている。
地域要因
(1)２０２１年２月に都市計画道路北部幹線は、東方のしなの鉄道をくぐるアンダーパス道路が造られ、古里地区まで延伸した。 (2)長野市の商業地域においては、個人消費等の回復から新規投資も認められる。路線商業地の需要は比較的堅調であり、その継続が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、特段、変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市稲田１丁目２８番５０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万543 円／平米 23万3,215 円／坪
推定価格 平米 坪	7万543 円／平米 23万3,215 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,555 円／平米 22万6,643 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市稲田１丁目２８番５０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,119 円／平米 24万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,119 円／平米 24万5,037 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,458 円／平米 24万2,852 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市稲田１丁目２８番５０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,344 円／平米 23万5,863 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市稲田１丁目２８番５０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,521 円／平米 21万3,306 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,521 円／平米 21万3,306 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,639 円／平米 22万6,921 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情