路線価 (2023) 長野県長野市大字鶴賀字苗間平1618-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当市中心市街地幹線街路沿いあるいはこれに準ずる立地にある商業地域である。需要者は、市内外の法人が中心となる。本地域の事務所等の賃貸需要は低調で、地域動向も停滞気味に推移してきた。しかし、近年背後地域にて立地条件の良好さを反映した高値取引が見られ、本地域にもその影響が及び地価は安定的となっている。中心商業地域の幹線道路沿い地域に取引事例は稀少で、取引面積にもばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、長野駅から徒歩圏にある幹線道路沿い等の旧来の商業地域である。需要者は、店舗や事業所として利用する地場の法人や賃貸事業を拡大しようとする不動産業者及び個人投資家等が考えられる。店舗需要は長野駅周辺に集中し、オフィス需要は少なく空室率は高止まりしている。このような投資リスクの増大や新型コロナウイルス感染症の影響等により、新規投資は少ない状態が続いていたが、新たなオフィスの建設等の投資も見られるようになってきた。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線街路沿いの商業地域の事例は稀少であるが、立地あるいは街路条件等から代替関係が認められる地域にある事例より試算が行われ、比準価格には、一定の実証性を認めることができる。収益価格は、建物の現実的な想定に基づく本地域における収益性を反映した試算価格である。よって、評価額の決定にあたっては、市場参加者の属性にも注意を払い比準価格を中心に、収益価格を関連付け、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり評価額を決定した。 (2) 比準価格は、中心商業地及びその周辺の事例が収集でき、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は、標準地に５階建の店舗付事務所を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、当該標準地の収益性を反映した価格である。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性等を勘案し、本件においては市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	21.5 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市役所より近距離にある店舗・事務所が建ち並ぶ地域
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野市役所より近距離に位置するが、歩行者通行量は少なく繁華性の乏しさから収益性面での不安が拭えない。マンション関連の動向で周辺地域の地価は安定局面に転じ、本地域にもその影響が及び地価は安定的に推移。 (2)市役所近くの国道沿いに中高層の店舗付事務所、低層店舗等が建ち並ぶ地域で、平成２８年１月に市役所第一庁舎、同５月に長野市芸術館が完成した。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の収益に及ぼす影響は否定できないが、人流は改善し、優良立地地域のマンション開発も活発で、地価は安定的に推移。 (2)コロナ禍の影響が和らぐもとで、観光やビジネス需要は回復傾向で、ここにきてＷＩＴＨコロナの流れが見通せるようになってきた。
地域要因
(1)停滞する賃貸市場の動向に変化はなく、収益性も低調であるが、堅調な取引価格の推移が認められる背後地域地価との関連で、地価は安定的局面。 (2)地域要因に格別の変動はない。長野駅からやや離れた商業地域は，需要の低迷により厳しい状況にあるが、新たな投資も見られるようになってきた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,402 円／平米 23万9,361 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,063 円／平米 35万7,256 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	3 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,896 円／平米 32万6,950 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,016 円／平米 31万7,429 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,299 円／平米 37万1,260 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	29 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	3 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,672 円／平米 50万4,734 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,271 円／平米 50万6,714 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,714 円／平米 36万2,714 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
推定価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,717 円／平米 37万5,948 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情