路線価 (2023) 長野県長野市篠ノ井布施高田字佃868-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２
価格時点	2023 年
駅名	篠ノ井駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	770万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	770万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円／坪 1平米 5万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市の商業地域全般である。需要者は地元の中小企業あるいは個人事業主が中心。篠ノ井駅至近の好位置にあり、駅利用客や駅前商店街周辺の人の流れも吸引できるが、コロナ禍にあって集客数は低迷している。しかし、背後の住宅地域との相対的価格水準が縮まっており、比較的小規模画地の店舗需要が多いことから総額的には値頃感が出ている。最近の商業地取引は散発的で需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、長野市全域の商業系地域であるが、特に犀南地区が中心となる。需要者は、地域性や画地規模の観点から判断して地元の中小企業又は個人事業者が中心と思われる。篠ノ井駅前の商業地域は飲食店等が中心であり地元の顧客中心の近隣型店舗が多い。商業系の取引が少ないため、中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域の商業地事例を採用し、市場性を有する実証的な価格である。収益価格は需給動向等賃貸市場の実態及び地域の性格を重視した結果、想定建物が容積率を十分充足できず土地価格に見合う賃料が得られないことから著しく低く求められた。よって、取引の実態に重きを置き、比準価格を標準とし、収益価格を比較考慮して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替・競争関係にある篠ノ井駅に比較的近い取引事例から試算されており、市場の実態を反映した価格であり信頼性は高い。収益価格は低層利用が標準的である地域の特性を反映させて建物を想定したこともあり、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、単価と総額との関係にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠ノ井駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	39 坪 (129 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２
標準地の範囲
東	15 m
西	40 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	145 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	篠ノ井駅前通り商店街
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの駅前商店街で専門店が多く、車社会への対応の遅れから顧客の郊外量販店への流出が続く。背後の住宅地域の相対的地価水準が高いことや用途多様性に富むことから地価は横ばい傾向が続くものと予測する。 (2)旧来型の駅前商業地であり、飲食店を中心に引き続き業況は厳しいが、行楽シーズンの個人客の回復もあり、ＷＩＴＨコロナの流れから地価は下げ止まり、横這い傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長野県経済は持ち直しの動きがみられる。篠ノ井駅の乗車人員はＲ３年に上昇している。Ｒ３年の篠ノ井駅前通りの歩行者通行量は大きく減少した。 (2)長野市の人口減少率は県平均より小さい。マンション建設が行われた地域では人口が増加。郊外型店舗は全般的に業績堅調。
地域要因
(1)特に地域要因に変動はない。千曲川の洪水浸水想定区域内にあるが水害リスクは標準価格に反映している。 (2)回復傾向は見られるものの、郊外型店舗に比して、飲食店舗を中心に小売店は依然厳しい状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。都市計画道路に接面するが拡幅済みで価格に影響はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
推定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,735 円／平米 20万7,402 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	21 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,432 円／平米 14万6,892 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,432 円／平米 14万6,892 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,801 円／平米 19万7,702 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	28 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	9 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,672 円／平米 15万992 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,732 円／平米 17万7,638 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,046 円／平米 20万5,124 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	14 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,688 円／平米 21万553 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情