路線価 (2023) 長野県長野市大字南長野字徳永沖1041-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,710万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,670万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円／坪 1平米 13万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市中心市街地及び周辺の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は県内外の営業法人及び不動産賃貸事業者のほかマンション事業者も想定される。県庁等の官公署街に近く事務所需要が中心であるが、駅周辺地域との競合もあり需要はやや弱い状況にある。また近年は中心市街地においては、生活利便性が優位であることからマンション建設が散見される。商業地域においては画地規模は大小区々であり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。 (2) 同一需給圏は長野市中心市街地の普通商業地域の圏域である。需要者は主に事務所として利用する県内外の法人が中心であり、マンション建設を目論む不動産業者等も想定される。県庁・裁判所・合同庁舎等の官公庁に近い立地であるが支店・営業所等統廃合の影響から長野市内の事務所空室率は高止まりしている。一方、中心市街地では高容積率を活かしたマンション建設が増加している。商業地は用途により規模等も異なるため市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は長野市中心市街地の取引事例を採用し市場価値を反映し、説得力のある価格である。投資用収益物件については、投資家の期待する利回り、想定建物、賃料水準についても個別性があり、投資採算価格については幅を持つため、収益価格は流動的な面がある。したがって市場価値を反映する実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は中心商業地域の取引事例を中心に求めたもので市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は８階建事務所ビルの建築及び賃貸を想定して求めたものであるが、高い空室率を背景とした低い賃料水準・建築費の増嵩等から比準価格に比し相当低位となった。また、収益価格は想定条件を多く含むことから説得力がやや劣る。因って、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	126.1 坪 (417 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所用ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３
標準地の範囲
東	160 m
西	40 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	県庁等官公署街に近い事務所ビルが多い商業地域
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野県庁を始めとした官公署街に近い、中心市街地の幹線道路沿いに事務所ビルが建ち並ぶ地域であり、当面現状のまま推移すると予測される。中心市街地におけるオフィス需要は弱い状況が続いている。 (2)中央郵便局、生損保系大型中高層ビル等が建ち並ぶ県庁に近いオフィス街であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。支店・営業所等の縮小・移転の動きから長野市内のオフィス空室率は高止まりしている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動制限緩和、政府支援策により観光、個人消費は持ち直している。設備投資は堅調。 (2)長野県経済は新型コロナの影響からの持直しの動きが続いているが、支店・営業所の統廃合等によりオフィス需要は低調で空室率は高止まりしている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。中高層事務所ビルが多い中、低層建物が混在し、やや停滞感がある。 (2)中心市街地の国道沿い商業地域であり地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,472 円／平米 42万8,034 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,249 円／平米 43万7,215 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,249 円／平米 43万7,215 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3.5 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	3 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万949 円／平米 59万8,217 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,332 円／平米 56万9,730 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,790 円／平米 48万5,288 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,798 円／平米 56万1,352 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,798 円／平米 56万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,751 円／平米 46万2,017 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,028 円／平米 59万1,867 円／坪
推定価格 平米 坪	17万503 円／平米 56万3,683 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,574 円／平米 57万530 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	3 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,896 円／平米 32万6,950 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,016 円／平米 31万7,429 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,094 円／平米 47万3,069 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	29 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情