路線価 (2023) 長野県長野市大字南長野字石堂南1262-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野駅を中心にその背後に広がる商業地域で、飲食店や物販店舗、事務所等が建ち並ぶ。需要者は、飲食店等を経営しようとする地場の法人や賃貸事業を拡大しようとする不動産業者等である。長野駅周辺の飲食等の店舗需要は安定していたが、新型コロナウイルス感染症の拡大後は厳しい状況が続いた。２０２２年春の善光寺御開帳以降は回復傾向で、ＷＩＴＨコロナの流れの中で、新たな投資も見られるようになってきた。 (2) 同一需給圏は長野市中心市街地及び周辺の商業地域である。需要者はその画地規模及び地域特性から店舗、事務所又は併用住宅用地を取得する地元の事業者又は個人が中心となる。長野駅周辺商業地域では飲食店等サービス業の業況が昨年は善光寺御開帳の効果から改善しつつあったが、足許の新型コロナ新規感染者数の高止まりにより再び厳しさを増しており、地価は不透明感が強くなってきている。中心商業地の取引は少なく中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、中心市街地の商業地の事例が収集でき、補修正も適正で市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地に３階建店舗・事務所を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、容積率に余裕はあるが、当該標準地の収益性を反映した価格である。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性、周辺の開発動向等を勘案し、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は幹線道路背後の商業地又は商住混在地の取引事例を中心に求めたもので市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は店舗兼事務所ビルを想定したが、賃料水準の低さと建築費の増嵩等から比準価格に比し相当低位となった。需要者である地元事業者は市場の取引水準を重視する傾向にあることから、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北西方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	372 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２
標準地の範囲
東	15 m
西	40 m
南	10 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中央通り背後の旧来の商業地域
街路	６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	372 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野駅に近い中央通りの西側背後に、中低層の店舗事務所ビルや店舗付共同住宅、低層店舗等が建ち並ぶ旧来の商業地域である。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (2)中央通り西側背後の市道沿いに中低層の店舗・飲食店、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。長野駅に比較的近いが裏通りであり繁華性は低い。地価は新型コロナの影響もあって弱含んでいる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が和らぐもとで、観光やビジネス需要は回復傾向で、ここにきてＷＩＴＨコロナの流れが見通せるようになってきた。 (2)新型コロナの感染者数が高水準で推移しているため長野駅周辺の飲食店等は厳しい状況にあり、地価は不透明感が増している。
地域要因
(1)中央通り背後の旧来の商業地域で、コロナ禍で飲食店は厳しい状況にあるが、新たな店舗等の進出も見られるようになってきた。 (2)近隣地域東方の中央通り沿いの再開発が進みつつあるが、近隣地域への影響は殆ど認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,309 円／平米 37万1,294 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,782 円／平米 38万2,775 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,410 円／平米 37万1,627 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,929 円／平米 29万693 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,841 円／平米 33万9,992 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,289 円／平米 36万1,309 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,508 円／平米 32万2,361 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,508 円／平米 32万2,361 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,732 円／平米 34万2,938 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,372 円／平米 30万5,382 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,372 円／平米 30万5,382 円／坪
標準価格 平米 坪	10万187 円／平米 33万1,218 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
推定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
標準価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情