路線価 (2023) 長野県長野市南千歳1-19-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市南千歳１丁目１９番８
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万8,468 円／坪 1平米 17万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、駅接近性において類似性が認められる商業地域で形成される。需要者は、市内法人・事業者が中心となり、市外よりの需要も認められる。本地域は、駅に近接する商業地域として安定的に推移してきたが、商況は新型コロナウイルスの感染状況に左右され、収益は本格的回復に至っていない。人流改善の一方、消費萎縮の懸念もあり、地域動向は引き続き停滞局面にある。駅周辺の既成商業地域の事例は稀少で、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、長野駅から徒歩圏内の商業地域で、同駅に近い商業地域と強い代替性が認められる。需要者の中心は、飲食店等を営む地場の法人や不動産業者等である。長野駅周辺の飲食店舗の賃貸需要は安定していたが、新型コロナウイルス感染症の影響により依然として売上は減少傾向にあり、賃料は弱含みとなっている。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域に取引事例は稀少であるが、立地条件において関連性ある事例より試算が行われた比準価格には、一定の実証性が認められる。収益価格は、用途面で類似性ある賃貸事例が稀少であることに加え、試算にあたっては弱含みの賃貸需要動向を考慮せざるを得ずやや低位に試算がなされた。評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市中心部の事例を採用しており、市場の状況を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の収益性を反映した理論的な価格である。対象標準地に係る需要者は市場性を重視しつつ収益性も考慮して取引に関する意思決定を行う。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の飲食店ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	458 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市南千歳１丁目１９番８
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	9 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	長野駅至近の飲食店舗中心の商業地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	458 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は残り、飲食業は引き続き不安定な状況にある。人流の改善もあるが飲食業中心の地域として、消費停滞の地価への影響は免れない状況にあり、当面地価は下落と予測。 (2)中層の飲食店ビル等が建ち並ぶ長野駅に近い幹線道路背後の商業地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万4,998 円 1平米 18万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の収益に及ぼす影響は否定できないが、人流は改善し、優良立地地域のマンション開発も活発で、地価は安定的に推移。 (2)市中心部の飲食店舗の賃貸需要は新型コロナウイルス感染症の影響により弱含みであるが、回復の兆しも見られる。
地域要因
(1)長期化する新型コロナウイルス感染症の影響から、飲食店舗の営業状況は不安定で、引き続き地域動向は停滞している。 (2)長野駅周辺の飲食店舗は新型コロナウイルス感染症の影響により閉鎖店舗も見られるが、一方で収束後を見据えた新たな出店も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	8 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市南千歳１丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,242 円／平米 50万6 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,906 円／平米 50万5,507 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,002 円／平米 60万8,311 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市南千歳１丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,123 円／平米 32万1,089 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,791 円／平米 32万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,271 円／平米 60万2,588 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	3 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市南千歳１丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万949 円／平米 59万8,217 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,747 円／平米 56万1,184 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,910 円／平米 61万1,312 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市南千歳１丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,309 円／平米 37万1,294 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,077 円／平米 37万527 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,648 円／平米 60万528 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情