路線価 (2023) 長野県長野市東鶴賀町49-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市東鶴賀町４９番２
価格時点	2023 年
駅名	権堂駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,410万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,983 円 1平米 7万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,410万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,983 円／坪 1平米 7万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心市街地周辺に位置する商業系地域。需要者は県内外の法人であるが、総額水準の低いものは個人事業者も考えられ、規模の大きい画地はマンション業者が中心と見られる。事務所需要は低迷しつつも、マンション需要は中心市街地からその周辺にかけて堅調である。中心商業地の取引が少ないことに加え、取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、坪単価で２５～２６万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、長野市中心部の商業地域全域に及び、市街地の主要幹線道路沿線において代替競争関係が働いている。典型的需要者は、サービス業等を生業とする地元事業者が中心となる。当該地域は、比較的規模の小さな店舗事務所が多く、商業施設の集積性は必ずしも高くないが、その背後の住宅地の需給が安定していることから、事業用地への需要もまた底堅い。商業地の土地取引件数は絶対数が少なく、その価格水準について、把握の困難な状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心市街地周辺の商業系取引は少ない中、採用した５事例は取引時点のやや古いものを含むが、試算した比準価格は市場実態を反映した説得力のある価格である。これに対し収益価格は、適正賃料の把握と空室率の認定がやや困難なこともあり、比準価格と比べ相対的に信頼性が劣る。以上から、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本標準地は、長野市中心部周辺の商業地域にあって、商業の利便性・視認性にも優れた事業用地である。比準価格は、現実の取引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は、標準的な事業用ビルによって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	権堂駅東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市東鶴賀町４９番２
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	25 m
面積	325 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心商業地に近い準幹線道路沿いの商業地域
街路	１０．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野市役所に続く市道沿いの良好な立地条件を背景に、今後も需給関係は安定的に推移するものと予測する。地価も当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)長野市の中心市街地に程近い商業地域にあって、背後の住宅地域も充実している。ウイズコロナにおける経済活動は安定を取り戻しつつあり、今後、地価も比較的堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万925 円 1平米 7万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万925円 1平米 7万5,900円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍以前から低調であった事務所ビルの需要に改善の兆しは見られないが、マンション用地の需要は引き続き堅調を維持している。 (2)ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱えており、不透明感も強まっている。
地域要因
(1)令和３年に民間業者が長野市より取得した隣接地は、本社建設予定となっているが、令和４年に入っても更地の状態が続いている。 (2)長野市の商業地域においては、個人消費等の回復から新規投資も認められる。路線商業地の需要は比較的堅調であり、その継続が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、特段、変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市東鶴賀町４９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,216 円／平米 29万1,642 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,922 円／平米 29万3,976 円／坪
標準価格 平米 坪	9万737 円／平米 29万9,977 円／坪
査定価格 平米 坪	9万700 円／平米 29万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市東鶴賀町４９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
推定価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,496 円／平米 31万2,404 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市東鶴賀町４９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,529 円／平米 26万9,535 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,193 円／平米 27万5,036 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,356 円／平米 24万9,127 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市東鶴賀町４９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,424 円／平米 27万9,106 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,015 円／平米 28万1,060 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,750 円／平米 28万6,796 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	6 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市東鶴賀町４９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,285 円／平米 25万8,810 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,300 円／平米 25万8,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情