路線価 (2023) 長野県長野市大字栗田字源田窪2138 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字栗田字源田窪２１３８番
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,750万 円 (520 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	7,750万 円 (520 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野駅周辺の商業地域である。需要者はマンション、ホテル関連の開発業者、不動産業者及び賃貸ビル経営を目的とする不動産賃貸事業者が想定される。近隣地域及び周辺地域は高層の店舗事務所ビル、マンション、ホテルが中心であるが、繁華性が低く店舗事務所需要はやや弱い。周辺では駐車場が多いが、徐々にであるがマンション等住居系用途への転換が予測される。商業地域では画地規模が区々であり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。 (2) 同一需給圏は、長野駅周辺の商業地域である。需要者の中心はマンション分譲を行うディベロッパーや共同住宅の賃貸事業を拡大しようとする地場の不動産業者又は法人である。マンション需要は、ファミリータイプを中心にコンパクトタイプも堅調で単身者用の賃貸需要も安定している。特に長野駅に近い当該地域の人気は高いことから、今後も堅調な需要が見込めるものと考えられる。需要の中心価格帯は取引規模がばらばらで不明である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は長野市中心市街地の取引事例を採用し市場価値を反映し、説得力のある価格である。投資用収益物件については、投資家の期待する利回り、想定建物、賃料水準についても個別性があり、投資採算価格については幅を持つため、収益価格は流動的な面がある。したがって市場価値を反映する実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は商業地域の取引事例に基づき、補修正も適正であり市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅を想定したが建築費増嵩と低賃料のため比準価格に比し低位に求められた。店舗付共同住宅では収益性はそれほど重視されず、市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	157.3 坪 (520 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の商業ビル等が建ち並ぶ駅東口の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字栗田字源田窪２１３８番
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	25 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	27 m
面積	540 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	長野駅南側に広がる土地区画整理事業地内の駅に近い商業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野駅東口への接近性が良好なことから、店舗事務所ビル、マンション、ホテルがみられるが、近年はマンション、ホテルの建設が優位な状況にあり、今後さらに熟成してゆくと予測される。 (2)高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ長野駅東口に近い商業地域である。周辺ではホテル、マンションの建設が進む。マンション用地の需要は高く、販売価格も高額化しており、地価は強含みと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動制限緩和、政府支援策により観光、個人消費は持ち直している。設備投資は堅調。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響からホテル・飲食店業は持ち直しつつある。令和３年長野駅平均乗車人員及び駅東口の歩行者通行量は増加した。
地域要因
(1)駅東口の土地区画整理事業は、令和４年に換地処分が行われた。周辺地域には近年開業したホテル、建設中のホテルがみられる。 (2)令和４年長野駅東口の土地区画整理事業が換地処分された。裾花川の洪水浸水想定区域内にあるが水害リスクは標準価格に反映している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字栗田字源田窪２１３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
推定価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,195 円／平米 47万6,709 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	8 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字栗田字源田窪２１３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,242 円／平米 50万6 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,906 円／平米 50万5,507 円／坪
標準価格 平米 坪	16万279 円／平米 52万9,882 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字栗田字源田窪２１３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,028 円／平米 59万1,867 円／坪
推定価格 平米 坪	17万503 円／平米 56万3,683 円／坪
標準価格 平米 坪	19万81 円／平米 62万8,408 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字栗田字源田窪２１３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万526 円／平米 36万5,399 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,944 円／平米 37万6,699 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,449 円／平米 51万3,914 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情