路線価 (2023) 長野県松本市大字笹賀4328-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市大字笹賀４３２８番８
価格時点	2023 年
駅名	村井駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	986万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	986万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円／坪 1平米 4万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本市と隣接市町村の住宅地域全般であるが、強い代替競争関係を有するのは、松本市の南部から南西部の郊外の住宅地域である。中心的な需要者の属性は、松本市又は隣接市町村に居住又は通勤する一次取得者である。郊外にあって住環境に優り、工業団地や交通施設へのアクセスも良好であることから、根強い需要が見られる。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０００万円前後。新築戸建住宅で最大４０００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、松本市及び塩尻市の商住混在地域を含む住宅地域である。需要者の中心は松本市又は近隣市町村居住の二次取得者等である。市の郊外地域では民間業者等による住宅地の開発分譲供給が活発であるが、大規模商業施設等への接近性・居住環境が良好な地域と劣る地域で需要の二極化が鮮明となっている。市場の中心価格帯は、土地のみで１０百万円前後、新築戸建住宅で３０百万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域には土地既得者によるアパートが多く、賃料水準が低く抑えられていることと、対象標準地の面積がアパート用地としてはやや小さいことから、収益価格は低位に試算された。また、収益還元法は想定要素が多い。一方、現実に生起した取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺は自己利用の戸建住宅が建ち並んでおり、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を採用し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	村井駅西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅にアパート等が混在する新興住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市大字笹賀４３２８番８
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外の小規模住宅団地
街路	基準方位　北　　５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市の中心部からは遠いが工業団地・空港・高速道路等へのアクセスに優り、住環境が良好であるため需要は多い。低金利等の一般的要因に変化がなければ、地価は上昇傾向を続けるものと予測する。 (2)松本市郊外の住宅地域であり、地域要因に格別の変動はみられない。地価水準は、当面はやや上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松本市では、郊外でも利便性や居住性の高い住宅地に対しては、引き続き旺盛な需要が見られる。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。松本市の人口は微減で、利便性が比較的高い郊外の住宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価水準はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字笹賀４３２８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万58 円／平米 13万2,432 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,509 円／平米 14万7,147 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,390 円／平米 14万141 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字笹賀４３２８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,826 円／平米 15万8,113 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,358 円／平米 15万9,872 円／坪
標準価格 平米 坪	5万373 円／平米 16万6,533 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字笹賀４３２８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,973 円／平米 14万5,375 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,458 円／平米 13万448 円／坪
標準価格 平米 坪	4万720 円／平米 13万4,620 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	南
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字笹賀４３２８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,290 円／平米 18万2,789 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,206 円／平米 17万9,205 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,987 円／平米 14万2,115 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211220202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字笹賀４３２８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,837 円／平米 10万5,253 円／坪
推定価格 平米 坪	3万910 円／平米 10万2,188 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,342 円／平米 13万9,983 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情