路線価 (2023) 長野県松本市大字島内字南原4001-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市大字島内字南原４００１番２
価格時点	2023 年
駅名	島内駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,540 円／坪 1平米 5万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松本市西部郊外方面に存し地域要因の類似する住宅地域。需要者の中心は、松本市内の一次取得者の他、周辺市町村からの転入者も含まれる。需給動向は住環境の優る地域に対しての根強い需要が認められ、供給がやや追いついていない感が見られる。地価動向についてはやや上昇傾向にて推移している。需給の中心価格帯は、土地の個別性にも拠るも土地のみで総額１０００万円～１１００万円前後、新築戸建で３３００万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は松本市郊外の住宅地域と判定。需要者の中心は松本市の居住者であるが他の市町村からの転入もある。需給動向は低金利政策・住宅ローン減税を背景に市街地内の利便性が優る住宅地域を中心に住宅需要は旺盛になっており、当該需要は郊外へ波及し不動産需給は引き締まっている。市場の中心価格帯は土地で１０～１２百万円程度、新築戸建住宅で３２～３５百万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は対象標準地と類似性の認められる地域内で収集の事例群より求められたもので信頼性、実証性は高い。一方、収益価格は理論的ではあるものの想定要素が多く、また対象標準地の存する住宅地域は収益性より居住の快適性、利便性等が重視される地域性であること等から相対的に説得力はやや劣る。以上より、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 自用の居住目的で土地を取得する事が殆どである。アパート等の収益物件の立地もある程度見られるが、土地価格水準に見合う賃料収入までは見込めない地域のため収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づき、規範性の程度を判断し求められた価格であり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	島内駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市大字島内字南原４００１番２
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	11 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松本市の西部郊外方面に位置する住宅地域で、周辺の住環境整備が進捗し住環境が向上しつつある。当面は現状を継続するものと予測され、地価動向についてはやや上昇傾向。 (2)松本市北西方の住宅地域。島内地区では民間の分譲開発及び堅調な不動産取引がされており、低金利及び住宅ローン減税等の政策の後押しもあることから住宅需要は今後強含みで推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,467 円 1平米 5万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,467円 1平米 5万6,100円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 17万4,887円 1平米 5万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 17万4,887円 1平米 5万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)低金利・住宅ローン減税等の政策で、市街地及び郊外でも快適性・利便性に優る住宅地の需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)特に大きな変動要因は見られないも、市街地外縁部に位置する比較的住環境に恵まれた地域としてほぼ安定した不動産需要を内包しつつ推移。 (2)市北西部郊外で中学校・商業施設に程近く利便性を有する住宅地域。市内での旺盛な住宅需要に支えられ需給は安定。地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220220202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字島内字南原４００１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,312 円／平米 18万9,473 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,438 円／平米 18万3,278 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,327 円／平米 18万2,911 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220920202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字島内字南原４００１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万701 円／平米 16万7,618 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,560 円／平米 18万6,987 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,595 円／平米 18万491 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字島内字南原４００１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万136 円／平米 16万5,750 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,416 円／平米 16万9,981 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,839 円／平米 17万7,992 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字島内字南原４００１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,134 円／平米 21万2,027 円／坪
推定価格 平米 坪	6万421 円／平米 19万9,752 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,779 円／平米 18万1,099 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字島内字南原４００１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,786 円／平米 23万7,325 円／坪
推定価格 平米 坪	7万378 円／平米 23万2,670 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,642 円／平米 17万7,340 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情