路線価 (2023) 長野県松本市梓川倭7-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市梓川倭７番３７
価格時点	2023 年
駅名	一日市場駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	726万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	728万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円／坪 1平米 3万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松本市の西部郊外方面を中心に同市郊外の住宅地域であると判定した。幹線道路沿いの大型店舗の利便性及び住環境に着目する松本市及び周辺市町村を中心とする第一次取得者が需要者の中心である。同地域方面等では新規の住宅分譲等も行われている。住環境が良く取引価格水準も比較的堅調である。土地で７００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、松本市西部郊外地域及び安曇野市等の住宅地域が中心であるが、松本市梓川地区の住宅地に強い代替性が認められる。需要者は、松本市及び近隣市町村に居住する一次取得者が中心である。需給動向は、住環境が良好で利便性も高く、地価が割安なため根強い需要がある。一方で市街化調整区域のため宅地供給は限定的だが、安曇野市との競合もあり、需給は均衡している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで７００～８００程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺は郊外の比較的新興の住宅地域にて戸建住宅を中心とした地域であり、また市街化調整区域に指定変更されたことにより今後も収益目的の共同住宅の取引は少ないと予想され、収益価格の精度は劣るため収益価格は試算しなかった。したがって、複数の規範性ある事例群より求められ市場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 近隣地域には共同住宅が存在せず、市街化調整区域のため賃貸共同住宅の建築は想定困難であることから、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、近接する類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、市場の実態を反映して規範性が高い。また、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	一日市場駅南西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市梓川倭７番３７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16.5 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の戸建住宅を中心とした比較的新興の分譲住宅地域である。幹線街路沿いの大型店舗等による利便性もあり、小規模宅地分譲を中心として需要は堅調である。地価は底堅く推移するものと推測される。 (2)大型商業施設に近接し、利便性が高い郊外の分譲住宅団地で、今後も現状を維持するものと思われる。市街化調整区域であるため供給は限定的だが、安曇野市との競合もあり、地価は横這いで推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。松本市の人口は微減、世帯数は微増傾向。市街地地域を中心に住宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)地域において価格の二極化現象が現れている。新興住宅地域の住環境が良い地域は、引き続き比較的堅調に推移していくと推測される。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市梓川倭７番３７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,512 円／平米 10万4,179 円／坪
推定価格 平米 坪	3万987 円／平米 10万2,443 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,880 円／平米 10万5,395 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市梓川倭７番３７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万905 円／平米 10万2,172 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,853 円／平米 10万5,306 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,111 円／平米 10万9,465 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市梓川倭７番３７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,090 円／平米 12万9,232 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,051 円／平米 12万9,103 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,723 円／平米 11万1,488 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220220 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県松本市梓川倭７番３７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,116 円／平米 10万9,481 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,033 円／平米 11万5,819 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,711 円／平米 10万8,143 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例
特別な事情