路線価 (2023) 長野県松本市大字稲倉字畑たおし599-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市大字稲倉字畑たおし５９９番１外
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 8600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	600万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	600万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松本市及び隣接の塩尻市郊外の市街化調整区域内にある住宅地域一帯。需要者の中心は地縁性を有する同一需給圏内の居住者が過半であり、外部からの転入者はほとんど無い。高齢化の進展等から潜在的供給圧力があるが、顕在化する取引は少ない。既存の農家住宅に対する需要は地縁者等に限定され、需給は弱含みの状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、松本市郊外の住宅地域全般であるが、価格水準的には市街化調整区域が中心である。需要者のほとんどは、地縁的選好性を有する者である。近隣地域は、市街化調整区域であっても一般住宅の建築が可能ではあるが、旧来の農家が中心の既成集落で、交通接近条件もやや劣ることから、外部からの流入による住宅地需要は想定困難である。画地規模等が様々であるため、市場での需要の中心となる価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は農家住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であり、市街化調整区域内に存することから共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。比準価格は実際の取引事例に基づき実証的である。当該地域は、自用目的の取引が中心であって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 近隣地域には賃貸アパート等がなく、行政的条件より賃貸共同住宅の建築は困難であることから、収益価格の試算は断念した。比準価格は、価格牽連性が認められる類似地域において現実に生起した住宅地の取引事例に基づいて試算したもので、市場の実態を反映して規範性が高い。近隣地域は、農家住宅を中心とする地域であり、取引があっても自用目的の取引である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松本駅北東方
距離	8600 m
土地の状態
土地面積	159.1 坪 (526 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる国道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市大字稲倉字畑たおし５９９番１外
標準地の範囲
東	350 m
西	400 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本市街地北部郊外の農家集落地域にて人口減少、高齢化が進んでいる。当面は現状にて推移するものと思われるが、利便性に劣り、外部からの土地需要は弱いため、コロナ禍等もあり需給は弱含みで推移するものと予測。 (2)近隣地域は、市街地からやや離れ、画地規模が大きい農家住宅が多いことから地縁的選好性が強く働く地域のため、需要は限定されており、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)松本市では、利便性の高い住宅地に対しては旺盛な需要が見られるが、利便性や環境条件が劣る地域の競争力は弱い。
地域要因
(1)利便性に乏しい松本市郊外に立地し、また調整区域内の住宅需要は低いため、土地取引は少ない。地域要因に特に顕著な変動は認められない。 (2)特に変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字稲倉字畑たおし５９９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,048 円／平米 2万9,913 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,080 円／平米 4万9,854 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,645 円／平米 3万8,498 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字稲倉字畑たおし５９９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,789 円／平米 3万8,974 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,789 円／平米 3万8,974 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,336 円／平米 3万7,477 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字稲倉字畑たおし５９９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,041 円／平米 1万9,972 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,082 円／平米 3万9,943 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,302 円／平米 3万7,364 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210820202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字稲倉字畑たおし５９９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,398 円／平米 4万988 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,874 円／平米 4万5,867 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,678 円／平米 3万8,607 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情