路線価 (2023) 長野県松本市深志1-703 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市深志１丁目７０３番
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (586 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (586 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円／坪 1平米 23万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地方における中核的な都市の商業地域全般であるが、特に強い代替競争関係が認められるのは松本駅周辺や市中心部の商業地域である。需要者は、全国的資本のホテルチェーンやテナントビル経営目的の事業者等の他、自社ビル建設目的の事業者や分譲マンション開発業者も想定可能である。物販店舗やオフィスに対する需要は低迷しているが、割安感もあり、散発的な取引や引合いはある。規模等が多様なため需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は類似性の高い地方都市の駅前商業地域及び市街地中心の商業地域。需要者の中心は全国資本か地元優良法人にほぼ限定される。松本駅東口は各種整備がなされ一定の効果が認められる。しかしながら令和２年春ごろからのコロナ禍で、収益減退は顕著であり地価は弱含みに反転した。取引は複合不動産が専らで投資採算を重視する為一定の価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、一般的なテナントビルの建築を想定して求めたが、オフィス等の空室が多いことから空室率を高目に想定したため低目に求められた。比準価格は、近接する類似地域において現実に生起した取引事例に基づくもので、高い規範性が認められる。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。なお、収益還元法における想定建物が基準容積率を超過しているが、駐車場等の容積率緩和面積を含むためである。 (2) 比準価格は地域性の類似した商業地の取引事例に基づく市場実態を反映した規範性の高い価格である。一方、収益価格はターミナル駅前ゆえ高価格水準にて試算された。本件では実証性に勝り、より規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、収益価格算定において想定建物が基準容積率を超過しているが容積率緩和面積（駐車場等）を含む為である。
交通
交通施設	松本
距離	0 m
土地の状態
土地面積	177.3 坪 (586 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市深志１丁目７０３番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	37 m
面積	590 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場）道路
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)オフィス需要の減退や、コロナ禍による外国人観光客の減少により、地価は下落を続けてきたが、ホテルやマンション等用地の需要が根強く、国内観光客が戻り始めていることから、地価下げ止まりは近いものと予測する。 (2)コロナ禍によるインバウンド減と収益減退により地価は弱含みにある。しかし、一方でホテルとマンション建築が進みつつあり、これが駅前商業地価を下支えしている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 77万298円 1平米 23万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 77万298円 1平米 23万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響による商業地の収益の低下は未だ回復の途上であるが、国内観光客は増加しつつある。 (2)コロナ禍による収益力の急激な落ち込みから回復しつつあり、地価も改善に向いつつあるが、コロナ第８波により収益減退に戻りつつある。
地域要因
(1)松本駅周辺の人流が増え、周辺の飲食店においても宴会需要が回復傾向にある。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市深志１丁目７０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万558 円／平米 99万3,645 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,771 円／平米 66万443 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,025 円／平米 77万6,993 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市深志１丁目７０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,226 円／平米 46万6,893 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,989 円／平米 45万9,498 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,648 円／平米 76万5,828 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210420202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市深志１丁目７０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,446 円／平米 65万2,756 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,967 円／平米 60万4,889 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,709 円／平米 75万6,112 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市深志１丁目７０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,971 円／平米 86万6,076 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,613 円／平米 85万8,281 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,876 円／平米 99万8,002 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情