路線価 (2023) 長野県松本市中央3-1205-9 坪・平米
2023
路 線 価
長野県 松本市
長野県松本市中央３丁目１２０５番９
(松本)
- 周辺状況： 商業地 (低層店舗併用住宅と中層ビルが混在する商業地域)
- 松本駅 から 800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
28万1,010 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万5,000 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
長野県
松本市長野県松本市中央３丁目１２０５番９
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 松本駅 から 800m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 28万1,010 円 |
| 1平米当たり | 1平米 8万5,000 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
5,130万 円
(484 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 35万436 円
1平米 10万6,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月06日
|
| 鑑定評価額 総額 |
5,130万 円
(484 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 35万436 円／坪
1平米 10万6,000 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は市内中心部及びその近郊に配置された幹線道路沿いと判定した。需要者の中心は資本力のある市内の法人が中心である。コロナ禍のため購買意欲は減退傾向にあったが徐々に改善傾向がみられ、土地の需要も回復傾向にある。取引当事者双方の個別性が強く、不動産の規模もまちまちであることから、中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は、松本駅周辺の中心市街地及びその外縁部の商業地域で、需要者は店舗、事務所等を営もうとする市内及びその周辺市町村の法人が中心である。郊外型店舗、大型ショッピングモールへの顧客の流出により需要の低迷が懸念される。取引価格は当事者の業種、個別事情に左右され、需給の中心となる価格帯は見出し難い。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 比準価格は市街地内の商業地及びその周辺の取引事例により求められたもので、市場の実態を反映しており規範性に優れる。収益価格は賃貸用ビルを想定して求めたものであるが、最近店舗、オフィスの空室率が上昇し、収益性が逓減しつつあることから、収益価格は総じて低位に試算された。よって、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の店舗等が中心で、賃貸市場の成熟度は総じて低い。収益価格は、直接法により求めたが、賃貸市場の未熟成、賃料が持つ諸特性に加え、試算過程に多くの想定要素が介入することから低く求められ、試算価格としての規範性は低い。よって、当市の商業地域の５事例を採用し試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額（格）を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 松本駅東方
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| 距離 | 800 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
146.4 坪
(484 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 80 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 不整形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1 m
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| 現況 | 店舗、事務所兼住宅
|
| 構造 |
鉄筋コンクリート造:RC
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 4F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 低層店舗併用住宅と中層ビルが混在する商業地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 22 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
県道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 東 |
| 側道等接面状況 | 側道 |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 準防火地域 |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 松本市景観計画
|
| 基準建ぺい率 | 100 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 400 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
松本市長野県松本市中央３丁目１２０５番９
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 100 m
|
| 西 | 100 m
|
| 南 | 40 m
|
| 北 | 20 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 中層店舗事務所併用地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 20 m
|
| 奥行き | 24 m
|
| 面積 | 480 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | ２２ｍ県道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 準防火地域 |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ | 松本市景観計画
|
| 指定建ぺい率 | 80 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 100 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 400 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は改善傾向がみられ、土地の需要も徐々に回復しつつあるため、地価は横ばい傾向で推移。 (2)中層の店舗、事務所の需要が強い地域である。松本駅への接近性から需要は戻りつつあり、地価は横ばいと予測される。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 中層店舗事務所併用地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 37万272 円
1平米 11万2,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 37万272 円
1平米 11万2,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 37万272円 1平米 11万2,000円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
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|
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2022年 |
1坪 35万436円 1平米 10万6,000円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 37万272円 1平米 11万2,000円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
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|
2019年 |
1坪 35万436円 1平米 10万6,000円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)松本市の駅前商業地はコロナ禍で収益の減少がみられるが、ロードサイドの商業地に対する需要は根強い。 (2)郊外大型店への顧客の流出も見られるが、地価は下げ止まり傾向である。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)商業顧客が徐々に戻りつつあり、商業収益も回復しつつある。 (2)地域自体に目立った変化はない。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地であるもののセットバックを要する不整形画地であるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1220620202 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 松本市 |
| 地域 | 長野県松本市中央３丁目１２０５番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
14万1,226 円／平米
46万6,893 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
13万8,989 円／平米
45万9,498 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
11万1,727 円／平米
36万9,369 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
11万2,000 円／平米
37万272 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 100 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 22.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 西 |
| 側道幅員1 | 6.5 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 駐車場付置義務（駐車付置義務） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220920202 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 松本市 |
| 地域 | 長野県松本市中央３丁目１２０５番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7万5,600 円／平米
24万9,934 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7万5,600 円／平米
24万9,934 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
10万9,407 円／平米
36万1,700 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
10万9,000 円／平米
36万354 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 90 ％ |
| 基準容積率 | 330 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 5.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220720202 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 松本市 |
| 地域 | 長野県松本市中央３丁目１２０５番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8万1,222 円／平米
26万8,520 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8万1,547 円／平米
26万9,594 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
11万2,015 円／平米
37万322 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
11万2,000 円／平米
37万272 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 90 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 7.6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220820202 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 松本市 |
| 地域 | 長野県松本市中央３丁目１２０５番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8万1,500 円／平米
26万9,439 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8万1,500 円／平米
26万9,439 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
10万5,026 円／平米
34万7,216 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
10万5,000 円／平米
34万7,130 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220520202 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 松本市 |
| 地域 | 長野県松本市中央３丁目１２０５番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8万8,000 円／平米
29万928 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9万722 円／平米
29万9,927 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
11万4,548 円／平米
37万8,696 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
11万5,000 円／平米
38万190 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 11.7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |