路線価 (2023) 長野県松本市高宮北335外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市高宮北３３５番外
価格時点	2023 年
駅名	南松本駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,670万 円 (528 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万98 円 1平米 6万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,670万 円 (528 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万98 円／坪 1平米 6万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本市及び塩尻市の市街化区域内にあって、幹線道路、準幹線道路沿いの混在地域を含む商業地域。需要者の中心は、地元事業者又は全国展開の法人等が想定される。郊外路線商業地域においては、店舗や工場の閉鎖等による供給も見られるが、一定程度の規模が確保できれば需要は堅調で需給は引き締まってきている。需要の中心となる価格帯は、規模、業種、個別事情等により個別性が強く一定の水準は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、松本市及び塩尻市内の幹線道路沿い等に存する商業地域一帯と把握される。需要者の中心は、店舗用地等の取得を求める県内外の事業者が中心であるが、マンション業者も想定される。需給動向については、近年、まとまった規模の画地を中心に、需要は堅調に推移している一方、供給は限定的であるため、需給は引き締まっている。需要の中心となる価格帯は、規模、用途等個別事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、自用の店舗、事務所等も見られ顕在化する取引は自用目的が多い。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する実際の取引事例に基づき、比準の過程も適切であり実証的である。当該地域における賃貸物件は空室も多く、需給関係が崩れており土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、松本市内の類似地域における、現実の取引事例に基づき査定しており、市場の実態を反映して実証的である。当該地域は、路線商業地域であり、事業用借地権によるなどの店舗が多く、賃貸実例は少ないため、標準的な賃貸用建物の建築を想定して試算した収益価格は、比準価格に比して信頼性は劣る。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、類似標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南松本駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	159.7 坪 (528 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市高宮北３３５番外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	200 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１９号線は最も交通量が多いことと、準工業地域指定を根拠に市内路線商業地域で最も需要が集中する。一方、供給は極めて少なく稀少性がある為、競争が働きやすい市場構造でこの趨勢は当面継続すると予測する (2)国道１９号線沿いの路線商業地域で、今後も現状推移と予測。国道１９号線沿い商業地に対しての引き合いは強い一方供給は限定的で、また、国道周辺のマンション需要の好調さもあり、地価は上昇傾向継続と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 22万8,445円 1平米 6万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 22万8,445円 1平米 6万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商圏の移転と開発余地が乏しいこと、路線に稀少性があることからコロナ禍であるも地価は安定基調で推移している。 (2)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。松本市の人口は微減傾向。商業地について、新型コロナの影響は緩和しつつある。
地域要因
(1)北方の渚地区で国道拡幅事業が進行中。また標準地背後でマンション建築計画がある。 (2)渚地区で国道拡幅事業が進行中。国道１９号線を中心に、路線商業地の需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市高宮北３３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,389 円／平米 23万6,012 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,379 円／平米 22万9,367 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,970 円／平米 23万7,933 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市高宮北３３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,427 円／平米 30万2,258 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,422 円／平米 28万9,017 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,335 円／平米 28万8,730 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,300 円／平米 28万8,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市高宮北３３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,295 円／平米 20万9,253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,363 円／平米 20万6,172 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,576 円／平米 21万6,794 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市高宮北３３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,770 円／平米 15万1,316 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,547 円／平米 18万3,638 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,658 円／平米 22万3,677 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220420202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市高宮北３３５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,232 円／平米 21万5,657 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	30 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情