路線価 (2023) 長野県上田市御所字中満丁250-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市御所字中満丁２５０番８
価格時点	2023 年
駅名	三好町駅 から 260m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	768万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	768万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円／坪 1平米 3万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千曲川左岸地区で右岸の中心市街地に比較的近い住宅地域。需要者は市内の居住者が中心で周辺市町村からの転入者もみられる。当該地域は千曲川右岸の中心市街地に近接し大型商業施設にも近く、近年は県道長野上田線が拡幅整備されたことも相乗し住宅適地として選好度は高く需要は比較的堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地で７００万円～９００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円前後でる。 (2) 同一需要圏は千曲川左岸地区で中心市街地に比較的近い住宅地域。需要者は市内の居住者が中心で、周辺市町村からの転入者も含む。当該地域は千曲川左岸地区に存する中心市街地に比較的近い近郊の住宅地域であり、大型商業施設に近く生活利便性が良好で住宅地として人気のエリアのため需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地総額で７００万円～９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とした住宅地域で周辺にアパートも見られるが、賃貸市場の成熟度は低く地価に見合う賃料水準が形成されておらず、かつ、対象標準地の画地規模が比較的小さく行政的規制が１低專であり、採算の合う収益物件の想定は難しいため収益還元法は適用しなかった。居住の快適性、利便性が重視され価格が決定される戸建住宅地域であるので、市場性を反映した比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性を的確に反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三好町駅南方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市御所字中満丁２５０番８
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14.2 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	千曲川を挟み中心市街地に近接し、駅や大型商業施設に近い生活利便性の良好な地域。
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)千曲川を挟んだ市の中心市街地に近接し大型商業施設等への接近性も良い住宅地域である。地域北側を横断する県道が拡幅整備され交通利便性が改善しており、住宅適地として需要は比較的堅調で地価は若干の上昇傾向。 (2)千曲川左岸地区に所在する中心市街地に比較的近い近郊の住宅地域。需要は堅調で地価は横這いから上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)最近の需要は利便性の良い中心市街地内への回帰傾向が見られ、中心市街地及びその周辺地域においての需給は堅調である。 (2)利便性の高い中心部及びその近郊の住宅地は横ばい・上昇傾向にあるが、旧郡部は需要が細く引き続き下落傾向。
地域要因
(1)県道長野上田線の拡幅整備が行われ交通利便性が改善し、千曲川右岸の大規模商業施設に近く利便性が良いため需要は堅調である。 (2)特別な地域要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市御所字中満丁２５０番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万835 円／平米 13万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,487 円／平米 12万7,238 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,439 円／平米 12万3,773 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市御所字中満丁２５０番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万510 円／平米 13万3,926 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,544 円／平米 12万7,426 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,569 円／平米 12万897 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市御所字中満丁２５０番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,605 円／平米 10万4,486 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,117 円／平米 11万6,097 円／坪
標準価格 平米 坪	4万411 円／平米 13万3,599 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市御所字中満丁２５０番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,623 円／平米 12万1,076 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,260 円／平米 11万9,876 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,585 円／平米 13万868 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220520203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市御所字中満丁２５０番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,725 円／平米 13万1,331 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,984 円／平米 12万8,881 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,861 円／平米 13万1,780 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情