路線価 (2023) 長野県上田市常磐城3-1731-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０
価格時点	2023 年
駅名	上田駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	873万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	873万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,497 円／坪 1平米 4万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北陸新幹線上田駅の圏域で、千曲川右岸地域のうち上田駅から直線距離にて３～４ｋｍ前後に及び、左岸地域の御所、諏訪形、中之条地区を含む。駅に近い中心市街地を取り囲む既成住宅地域により強い代替競争関係が作用する。近隣への需要者は地元の居住者が大半を占め、圏域外からの転入者は少ない。中心街の人気が外側にも及びつつあり、地価はやや強含み。土地は１０００万円前後、新築の戸建は２０００万円台半ばの物件が需要の中心。 (2) 同一需給圏は中心市街地及びその外周部を含む住宅地域であり、需要者は圏内の居住者が中心である。当該地域は旧街道を中心とした古くからの住宅地域であり、従前の需給はやや硬直的な地域であったが、最近は生活利便性の良好な中心市街地内での需要が堅調であり、当該地域も風辺で新規の宅地分譲が行われる等の良好な動きも見られる。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は戸建住宅が主体であるが、周囲各所に賃貸共同住宅も見受けられる。賃貸共同住宅建築の多くは遊休地利用の一方途であるため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が映されず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を中心に収益価格を参酌し、前年価格、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は中心市街地の北部に所在する類似地域の取引事例を基に試算した実証的で説得力を有する価格である。一方、収益価格は当該地域が戸建住宅を中心とした地域であり賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料が得られないことから低位に求められた。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえて単価と総額の関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上田駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	新旧の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０
標準地の範囲
東	120 m
西	50 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	上田市街地北西部に位置する既成住宅地域。平坦ないし南向き微傾斜地勢。
街路	基準方位　北　　４．２ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１８号線南側の既成住宅地域で安定的に推移。周囲の街並みが古いこと、巡る道路の幅員が狭いことなどから有効需要は細いが、中心部住宅地に対する根強い需要が広がりつつあり、地価は強含み傾向が予測される。 (2)旧市街地の西端に位置し旧街道沿いに近接した既成住宅地域であり、周辺は新規の分譲住宅地も見受けられ新しい住宅も増えつつある。中心市街地及びその周辺は需要が堅調で地価は中心地の余波を受け微増傾向で推移。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口横這い。世帯数、新設住宅着工件数増加傾向。 (2)最近の需要は利便性の良い中心市街地内への回帰傾向が見られ、中心市街地及びその周辺地域においては需給は堅調である。
地域要因
(1)市街地で大型店の建築・開設などの動きは見られない。常磐城地区の人口は前年比１．０％、世帯数は同０．２％減少。 (2)既成住宅地で地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221020203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,208 円／平米 14万2,846 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,780 円／平米 14万1,431 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,941 円／平米 13万8,657 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,022 円／平米 15万8,761 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,175 円／平米 15万5,961 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,158 円／平米 13万9,374 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,149 円／平米 14万9,263 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,149 円／平米 14万9,263 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,235 円／平米 13万9,629 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,623 円／平米 14万912 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,623 円／平米 14万912 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,382 円／平米 13万6,809 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220620203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常磐城３丁目１７３１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,422 円／平米 14万247 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,186 円／平米 13万6,161 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,069 円／平米 13万9,080 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情