路線価 (2023) 長野県上田市中央西1-3523-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市中央西１丁目３５２３番５
価格時点	2023 年
駅名	上田駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円／坪 1平米 5万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧上田市内の幹線乃至準幹線道路沿いである。需要者は県内外の法人等で、保険関係・飲食業その他沿道サービス業を展開する事業者が中心となっている。近隣地域及びその周辺の国道沿いは郊外への大型量販店等の進出が相次ぐ中で土地取引は少なく、郊外型店舗の外延化もあり、市街地における取得需要は少なかったものの、最近では事業所向の取引も散発的に見られる。需要の中心となる土地価格総額での価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は上田市内の路線商業地域で、需要者は県内外で店舗、営業所等を展開する企業が中心である。市の中心市街地外周を貫く国道１８号沿線で、車輌の通行量は多く顧客の流動性も高い地域である。但し、市内の幹線需要が分散化して郊外の新設路線等に移行しつつある状況の中で当該地域の需要は弱含みで推移している。又、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明であり、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握した上で、適正に補修正が行われたため、市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し、規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した資料は想定事項が多い。よって、標準地は商業地であり、市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は中層の店舗兼事務所ビルを想定して求めた理論的な価格であるが、賃貸事例の収集等に限界があり試算過程に想定要素を含まざるを得ず相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は上田市内の幹線沿いにおける実際の取引事例を採用して求めたもので市場の実態を反映した説得力を有する価格である。よって本件は比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上田駅北方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	124.9 坪 (413 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市中央西１丁目３５２３番５
標準地の範囲
東	260 m
西	130 m
南	30 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	28 m
面積	420 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街地幹線道路沿い、ほぼ成熟した商業地域。
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市計画道路
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ほぼ成熟した商業地域であり、標準的使用は当面現状維持と予測。中心部からやや外れた当地は需要が弱く、地価は引き続き弱含みと予測。 (2)上田市内の路線商業地は分散化が進み、用地確保が比較的容易で収益性の見込める新設路線等に需要が移行しており、当該地域のような既存路線の需要は弱含みで推移していくと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,797 円 1平米 5万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心市街地の商業地は底堅い有効需要に支えられ横這い傾向だが、路線商業地及び競争の激しい郊外は弱含みであったが一部に回復基調も見られる。 (2)既存の商業地については状況に大きな変化はなく、収益性や個別の要因による選別が行われ条件の劣る不動産は需要が顕在化し難い状況にある。
地域要因
(1)店舗、事業所等の外延化傾向を受け相対的需要は弱い。 (2)市内の幹線需要が分散化して郊外の新設路線等に移行しつつある状況の中で当該地域の需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)都市計画街路の予定地を一部含むが、価格形成に影響はないものと判断した。他に個別的要因に変動はない。 (2)標準的であり個別的要因による大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央西１丁目３５２３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,384 円／平米 24万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	6万725 円／平米 20万757 円／坪
標準価格 平米 坪	6万725 円／平米 20万757 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央西１丁目３５２３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,493 円／平米 24万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,493 円／平米 24万9,580 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,497 円／平米 19万85 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220320203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央西１丁目３５２３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,849 円／平米 18万1,331 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,849 円／平米 18万1,331 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,968 円／平米 18万5,030 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央西１丁目３５２３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,124 円／平米 17万8,934 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,124 円／平米 17万8,934 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,615 円／平米 18万7,169 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220220203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央西１丁目３５２３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,509 円／平米 13万7,229 円／坪
推定価格 平米 坪	4万695 円／平米 13万4,538 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,217 円／平米 18万2,547 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情