路線価 (2023) 長野県飯田市八幡町2091-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯田市長野県飯田市八幡町２０９１番７外
価格時点	2023 年
駅名	伊那八幡駅 から 170m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	440万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	439万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円／坪 1平米 3万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、主として飯田市南部郊外の国県道及び主要市道沿いの中小規模店舗等が建ち並ぶ既存商業地域。需要者の中心は、飯田市及びその周辺で商業等を営む事業主。近年の大型郊外店舗等の進出で、当該地域への商業地需要は弱含みで地価は下落傾向にある。当該需給関係等を反映し周辺での商業地取引も少なく、また極めて個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。リニア中央新幹線事業による当地域地価への影響は特には認められない。 (2) 同一需給圏は飯田市内主要幹線道路沿いの路線商業地域及びこれに準ずる地域。需要者は地縁的選好性をもつ地元事業者が中心と思料される。旧来からの店舗や事業所等が混在する近隣商業地域で、近時は新型コロナの影響等により商況が厳しさを増し、潜在的供給圧力が強いことから業務用地需要は弱く、地価は下落傾向が継続中である。旧来の商業地は取引が僅少かつ個別性が強いことから、需要の中心となる一定の価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象近隣地域内は低層の自用の小規模店舗が中心で、収益目的での賃貸物件は少なく、稀に空き店舗を賃貸する例が見られる程度で、総じて賃貸市場の熟成の程度は低い。地域内では自用目的での取引が中心である。よって現実の市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 地域の店舗は自用が大半で、地域が衰退化傾向にあることから空き店舗に対する賃借需要は弱く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は概して低い。また賃料水準も低位に留まっていることから、収益性からの価格接近は信頼性が乏しいものと判断する。本件では市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地の価格との均衡に留意しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊那八幡駅西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模低層店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯田市長野県飯田市八幡町２０９１番７外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はＪＲ伊那八幡駅に近い国道沿いの在来の近隣商業地域で、アップルロード周辺等への郊外型大型店舗の進出、及び消費需要の減退の影響を受け、コロナ禍等もあり地価は今後も下落基調にて推移するものと予測。 (2)駅前商業地としての性格を有する旧来からの国道沿いの近隣商業地域であるが、郊外路線商業地域の大型店舗への顧客流出が著しく、厳しい商況が続いている。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率が県を上回る。取引件数は微減傾向。コロナ禍で先行き不透明感増す。リニア予定地周辺地域以外は下落傾向基調。 (2)この一年で市全体の人口はやや減少し、高齢化率はほぼ横這いとなっている。物価高等により地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)郊外大型店舗の進出により既存商業地の収益性の低下、業務用地需要の減少が見られる。リニア新幹線事業による当地域地価への影響は見られない。 (2)飯田市近郊の商況停滞を背景に、地価の下落が続いている。リニア中央新幹線事業に係る顕著な地価への影響は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220320205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市八幡町２０９１番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,243 円／平米 11万3,207 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,942 円／平米 11万5,518 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市八幡町２０９１番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,534 円／平米 6万4,579 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,151 円／平米 6万3,313 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,463 円／平米 9万7,405 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211020205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市八幡町２０９１番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,718 円／平米 12万4,696 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,741 円／平米 11万8,160 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,434 円／平米 11万533 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市八幡町２０９１番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,896 円／平米 11万2,060 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,909 円／平米 10万8,797 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,490 円／平米 12万7,248 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情