路線価 (2023) 長野県小諸市相生町2-113-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 小諸市長野県小諸市相生町２丁目１１３番２
価格時点	2023 年
駅名	小諸駅 から 230m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	827万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	827万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円／坪 1平米 3万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小諸市及び佐久市市街地内の既存商業地域及び周辺の路線商業地域である。需要者は地元の小売・飲食業者等が中心である。依然として中心街の空洞化が顕著で、近年、小諸市庁舎の建替え、浅間南麓こもろ医療センタ－の移転、一昨年ツルヤの拡張オープン等の大型事業が実現し街中の活性化に寄与しているが、現時点では商況に大きな変化は見られず、佐久市等への顧客の流出が続いている。需要の中心となる価格帯は最近の取引が少なく把握し難い。 (2) 同一需給圏は小諸市全域に及び周辺市町を含む。小諸駅から５００ｍ前後の徒歩圏により強い代替競争関係が働き、需要者は小売り販売業、飲食業、個人向けサービス業等を行う地元の法人個人を主とする。地方消費経済の長期停滞、コロナ禍などから客足が減少し、衰退傾向を辿ってきたが、持ち直しの動きも見られる。地価は周辺住宅地価との関連で底堅い。散発的に見られる取引事例の価格は区々であり、需要の中心となるような価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域のため本来は収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算に際し適切な賃貸事例が少なく想定要素を含むため精度は劣る。比準価格は小諸市及び隣接する佐久市内の商業地の事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い妥当性を有する価格が求められた。よって、実証的で市場の実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考慮し、かつ代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏に散在する数少ない類似事例を採用し、周辺地域より検討を加えたもので、近隣の市場実態を映した実証的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものである。本件においてはより実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、前年価格との均衡に充分留意するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小諸駅北東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小諸市長野県小諸市相生町２丁目１１３番２
標準地の範囲
東	15 m
西	90 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	9.7 m
奥行き	23 m
面積	224 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	駅前通りに小売店舗等が建ち並ぶ中心商店街。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)依然中心市街地の空洞化が顕著である。近年、小諸市庁舎の建て替え、浅間南麓こもろ医療センター移転等の大型事業が実現して街中の活性化に期待が寄せられているが、現時点では大きな変化が見られない。 (2)駅に近接する商業地域で安定的に推移している。近くで複合型中心拠点誘導施設がオープンし、今後の展開が期待される。地価は背後住宅地価との関係で横這い傾向を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市経済の冷え込みが不動産市況にも波及して低調に推移していたが、コンパクトシティ構想の進捗により、市街地内の整備が進められている。 (2)市の人口総数、生産年齢人口は微減。老年人口はほぼ横這い。コロナ禍にあって観光、飲食は厳しいが、持ち直しつつある。
地域要因
(1)小諸市庁舎の建替え、こもろ医療センター移転、核店舗のオープン等の大型事業が実現して街中の活性化に期待が寄せられているが、商況は依然低迷。 (2)背後で複合型中心拠点誘導施設が整備されたが、近隣に特に目立った動きはない。
個別的要因	(1)形状がやや不整形であるが、当該近隣地域としては概ね標準的で個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210620208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	小諸市
地域	長野県小諸市相生町２丁目１１３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,070 円／平米 7万2,963 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,714 円／平米 9万8,234 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,470 円／平米 12万3,876 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210420208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	小諸市
地域	長野県小諸市相生町２丁目１１３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,106 円／平米 9万2,918 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,334 円／平米 9万366 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,787 円／平米 13万1,536 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	小諸市
地域	長野県小諸市相生町２丁目１１３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,804 円／平米 8万8,614 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,023 円／平米 8万6,032 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,769 円／平米 12万4,864 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県小諸市相生町２丁目１１３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,434 円／平米 17万9,959 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,849 円／平米 17万4,719 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,351 円／平米 13万94 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情