路線価 (2023) 長野県駒ヶ根市下市場37-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 駒ヶ根市長野県駒ヶ根市下市場３７番４
価格時点	2023 年
駅名	小町屋駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (1249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (1249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円／坪 1平米 3万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は駒ヶ根市及び周辺市町村の国道、県道等の幹線道路沿いの路線商業地域で、特に市内の交通量の多い幹線街路沿いに強い代替性が認められる。需要者の中心は伊那谷に地縁のある事業者や広域的展開を図るロードサイドチェーン等と認められる。今後更なる発展が期待されるが、周辺には未利用地等も見られ、地価は引き続き下落している。価格水準は個別的要因等により一定ではないものの、坪単価で概ね１０万円前後程度が中心と思料される。 (2) 同一需給圏は、市内及び伊那市における国県道等の幹線道路及び主要市道沿いの路線商業地域で、需要者の中心は、全国規模で事業を展開する事業主又は事業所敷地等を所有しようとする県内外の法人である。昨今のコロナ禍の影響をも受けて、当該地域に対する有効需要は弱含みにて、地価下落はやや拡大傾向にある。なお、最近の業務用地の取引事例は、極めて個別性が強く需要の中心となる一定の価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は当市内商業地での取引僅少傾向等を反映しつつも、同市内での商業地系の取引事例を中心に求められ、実証的である。一方、当該地域内においては賃貸市場は成熟しているとは言えず、賃料水準は低廉かつ不確実で、収益価格の信頼度は比準価格に比べて相対的に劣るものと判断した。よって市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 試算価格は開差を生じ、収益価格は低位に求められたが、近隣地域内には、一部自用のものが多く、又総じて市場は未熟成であり、自用目的での取引が中心である。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	小町屋駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	377.8 坪 (1249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	駒ヶ根市長野県駒ヶ根市下市場３７番４
標準地の範囲
東	25 m
西	65 m
南	115 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	34 m
面積	1250 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は国道１５３号伊南バイパス沿いに存する比較的新興の路線商業地域である。同バイパスは平成３０年１１月に全線開通し、利便性が向上しているも、近時のコロナ禍等も加わりやや地価下落傾向にて推移と予測。 (2)平成３０年１１月に延伸、全線開通済みの国道１５３号伊南バイパス沿線に立地。交通利便性・輸送効率性等の向上が期待され、今後当市における商業重心の核の当該地域を含めた周縁部への分散移行化が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)新型コロナウイルス感染症影響は減少傾向であり、持ち直しの動きもあるが、商業地の収益は依然として厳しい状況にある。
地域要因
(1)国道１５３号伊南バイパス全線が開通し利便性が向上しているも、長引くコロナ禍の影響等により地域の景況にも影響を与えている。 (2)駅周辺の旧市街地から国道１５３号伊南バイパス周辺に商業集積が移行中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210820210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	駒ヶ根市
地域	長野県駒ヶ根市下市場３７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,774 円／平米 9万5,127 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,759 円／平米 10万4,995 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	駒ヶ根市
地域	長野県駒ヶ根市下市場３７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,549 円／平米 5万8,017 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,549 円／平米 9万1,077 円／坪
標準価格 平米 坪	3万508 円／平米 10万859 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210820210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	駒ヶ根市
地域	長野県駒ヶ根市下市場３７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,465 円／平米 10万4,023 円／坪
推定価格 平米 坪	3万710 円／平米 10万1,527 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,429 円／平米 10万7,210 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	駒ヶ根市
地域	長野県駒ヶ根市下市場３７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,758 円／平米 9万8,380 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,256 円／平米 9万3,414 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,404 円／平米 10万7,128 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情