路線価 (2023) 長野県中野市中央1-783-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 中野市長野県中野市中央１丁目７８３番１
価格時点	2023 年
駅名	信州中野駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円／坪 1平米 4万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中野市内の商業地域、住商混在地域である。需要者は市内外の小売、サービス業等の事業者を中心として不動産賃貸事業者も想定される。中心市街地に位置するが、郊外型大型店舗への顧客流出により、小規模な既存店舗を中心とする中心市街地の商店街は停滞状況が続いている。駅前でホテルが建設中であり、駅周辺地域の活性化の期待がある。市内商業地の不動産取引は少なく、画地規模もまちまちであり、中心価格帯は把握しえない。 (2) 同一需給圏は、中野市中心部及び隣接する小布施町や場所的に近い須坂市等の商業地域で、需要者は、自用の店舗や賃貸用の店舗付共同住宅等を建設する地場の法人や投資家等が考えられる。当該地域は、小売店舗や銀行等が建ち並ぶ商業の中心として発展してきたが、近時は郊外の幹線道路沿いに集客力のある大型店の進出が進み、旧来の商店街は衰退傾向にある。地域経済の状況や店舗の郊外化が進む状況下では、今後も新規投資等は少ない状況が続くと考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中心市街地の商業地域である。比準価格は類似の商業地域の事例を中心に採用し、市場価値を反映した説得力のある価格である。商業地においては事業者、業種により建物の規模、構造等に多様性があり、建物の想定の仕方により価格に幅が生じるため、収益価格の説得力はやや弱い。したがって、実証的で説得力の優る比準価格を重視し収益価格を収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性を有する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地に２階建の店舗兼共同住宅を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、当該地域では店舗や事務所の賃貸需要は少なく、収益性に基づいた市場は形成されていない。以上の各価格の性格及び当該地域の状況等を勘案し、本件においては比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信州中野駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	74.1 坪 (245 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野市長野県中野市中央１丁目７８３番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中野市の中心商業地域としての位置にあったが、郊外等での大型店舗の進出がみられ、旧来型店舗中心の当地域の商況は停滞しており、今後も同様な状況が継続すると予測される。 (2)小売店舗や銀行等が建ち並ぶ当市の商業の中心として発展してきたが、近時は郊外の幹線道路沿いに集客力のある大型店の進出が進み、旧来の商店街は衰退傾向で、この傾向は今後も続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動制限緩和、政府支援策により観光、個人消費は持ち直している。設備投資は堅調。 (2)新型コロナウイルス感染症による影響は軽微であるが、店舗の郊外化や大型化等による顧客の流出により、旧来の商業地は衰退傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。郊外型店舗への顧客移転により中心市街地は停滞している。 (2)地域要因に格別の変動はない。旧来の中心商業地は空き店舗が増えており、新たな投資も少ない状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211120211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市中央１丁目７８３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,445 円／平米 12万7,099 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,064 円／平米 12万5,840 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,759 円／平米 15万7,891 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市中央１丁目７８３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,967 円／平米 12万8,825 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,167 円／平米 15万9,240 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1200920211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市中央１丁目７８３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,979 円／平米 15万5,313 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,617 円／平米 15万810 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,548 円／平米 15万3,888 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210120211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市中央１丁目７８３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,157 円／平米 10万6,311 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,637 円／平米 10万4,592 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,372 円／平米 14万6,694 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情